Ang Commercial RE nyc ng Cookie nagsisimula sa gumuho

Ang Lehman pumutok hit nyc Commercial Property - Portfolio.com - Felix Salmon - 1 Oktubre 08

Isa sa mga pangunahing mga driver ng ​​komersyal na ari-arian New York City boom ay Lehman Brothers. Ngayon na Lehman ay nawala na suso, ang nyc komersyal na ari-arian ng merkado ay tila na magkaroon ng lupa sa isang huminto.

Marahil ito ay pagpunta sa mangyari maaga o huli pa rin: komersyal na presyo ng ari-arian, tulad ng tirahan presyo ng ari-arian, ay ganap na pinamamahalaan sa pamamagitan ng panganib gana ng lenders '. Ngunit sa mundo ng komersyal na ari-arian, Lehman kapatid na lalaki at ng ilang mga tindahan tulad nito ay nais isulong ang 90% ng mga overinflated presyo kahit na rental kita ay hindi dumating na malapit sa sumasaklaw sa mga pagbabayad ng mortgage.

Maaari nilang gawin ito nang walang parusa (o kaya sila naisip) dahil walang mas maaga ay tulad mga pautang Advanced kaysa sila ay bundled up sa CMBS at naibenta off. Ngunit walang paltos ang nangunguna bank natapos pagkuha ng isang makabuluhang banatan ng pakikitungo - ang pangunahing dahilan kung bakit nagpunta ng Lehman busto.

higit pa sa Lehman busto hit Property nyc Commercial

Office Ang pagpapaupa Slows sa New York sa Malapit Record Mababang, Study Sabi ni - Bloomberg.com - David M. Levitt - 29 Setyembre 08

Ang Manhattan opisina pagpapaupa bumaba sa malapit sa isang talaan mababa sa ikatlong quarter, bilang Wall Street kawalan ng trabaho ay sanhi ng corporate manager upang ilagay ang mga desisyon sa kanilang mga pangangailangan ng space, ang isang pag-aaral sa pamamagitan ng real estate brokerage Studley Inc. Sinabi.

percent, according to the New York-based firm, which specializes in representing tenants. Ang halaga ng puwang na magagamit para sa lease jumped 0.7 porsyento point sa 8.9 porsiyento, ayon sa New York-based firm, na Dalubhasa sa kumakatawan sa nangungupahan. Iyan ang pinakamalaking quarterly Tumalon sa tatlong taon, sinabi sa ulat, na kung saan ay pa rin sa anyo ng draft, at dahil ang maagang susunod na buwan ...

"Hanggang sa huling ilang linggo, karamihan sa mga miyembro ng real estate komunidad ay pagtataya isang malambot landing para sa merkado ng opisina, .... Iyon na ngayon ay lilitaw upang maging malamang na hindi. Na sinabi, habang ang epekto sa merkado ng opisina ay matindi, at malamang tumagal ng walong sa 10 na mga quarters upang i-play, hindi pa rin ay dapat na bilang malubhang bilang ang pagbagsak na sapilitan sa pamamagitan ng pagpapaliit ng magtustos nang labis at negosyo sa ang 1970 s at 1980 s. "

higit pa sa Office pagpapaupa Slows sa New York sa Malapit Record Mababang, Study Sabi ni

Kaingayan cast mabugnot Manhattan Real Estate - New York Times - sa Terry Pristin - 30 Setyembre 08

Bilang ng pananalapi mga serbisyo ng industriya ay pinalawak ng mabilis sa kalagitnaan ng dekada, Manhattan opisina rents skyrocketed, ang mga mamumuhunan competed furiously para sa mga gusali at mga developer pinlano malaking sahig ng kalakalan sa-akit ng mga nangungupahan. Bilang kamakailan bilang nakaraang taon, ang mga malalaking bloke ng puwang ay mahirap makakita, at landlords may itaas na kamay.

Mga araw na ito, gayunpaman, pagtitiwala at pag-asa sa mabuting ibubunga binigyan daan sa takot, kawalan ng katiyakan at lagim. Wall Street ay inaasahang pag-urong makabuluhang, at ang merkado para sa komersyal na real estate ay lupa sa isang virtual na paghinto (bagaman maraming mga mamumuhunan ay may pag-asa ng profiting handsomely sa pamamagitan ng pagpili ng tamang panahon upang makabalik sa). "Ang bilis kung saan ito ay may tingnan-flopped ay naging napakaganda," sabi ni Mike Kirby, ang isang punong-guro ng Green Street Advisors, isang Newport Beach, Calif., pananaliksik ng kumpanya na pinag-aaralan ng real estate investment pinagkakatiwalaan. Ang kumpanya ay sumusunod sa Manhattan merkado sa malapit dahil isa-ikatlong ng mga pampublikong opisina ng bansa sektor, sa mga tuntunin ng ang halaga nito, ay sa New York.

percent (though that is far less than the Manhattan availability rate of 19.8 percent in the third quarter of 1991 , the nadir of the last prolonged downturn). Green Street ay hinulaang na ang lungsod ay mawawala ang 60,000 mga financial trabaho bago ang pang-ekonomiyang krisis ay higit sa at na ang mga rate ng availability ng Manhattan ay maaaring lumampas ng 13 porsiyento (kahit na malayo mas mababa kaysa sa Manhattan availability rate ng 19.8 porsyento sa ikatlong quarter ng ​​1991, ang pinakamababang lugar ng huling prolonged downturn). percent in the second quarter, according to Studley, a brokerage firm that represents tenants. Ang bahagdan ng office space na walang laman sa ngayon, o ay magagamit sa loob ng isang taon, tumaas sa 8.9 porsiyento sa third quarter, mula sa 7.2 porsiyento sa ikalawang isang-kapat, ayon sa Studley, isang brokerage firm na kumakatawan sa mga nangungupahan.

-story office tower being built on speculation at Eighth Avenue between 41 st and 42 nd Street. Karamihan ng pagtaas, gayunpaman, ay iniugnay sa 11 Times Square, isang 40-kuwento opisina tower na binuo sa haka-haka sa ikawalo Avenue sa pagitan ng 41 st at 42 nd Street. Ang gusali ay naka-iskedyul na makumpleto susunod Septiyembre, ngunit walang mga nangungupahan ay inihayag.

Sa sandali na ang, na humihiling sa mga rents sa Manhattan ay flat, ayon sa Studley, ngunit sila ay inaasahan na tanggihan ang bilang sa mga kumpanya na naghahanap upang malaglag ang labis subpangungupahan ng puwang na ito sa isang discount.

million square feet in Manhattan. Tatlong ng pinakamalaking manlalaro nakuha sa pang-ekonomiyang krisis - Lehman Brothers, na kung saan ay naghahanap ng bangkarota proteksyon; Merrill Lynch, na kung saan ay nakuha sa pamamagitan ng Bangko ng Amerika; at insurance higanteng Amerikano International Group, kung saan tumanggap ng isang $ 85 bilyong bailout mula sa pamahalaan - maghawak ng mga 9,200,000 square paa sa Manhattan. Walang nakakaalam kung gaano karami ng puwang na ito ay ilagay sa merkado subpangungupahan, o kapag.

Ang pinansiyal na kaguluhan ay sinenyasan ng ilang mga malalaking kumpanya ng batas at iba pang mga nangungupahan sa anggulo para sa isang mas mahusay na pakikitungo sa mga leases.

"Sila ang lahat ng simulan sa pamamagitan ng pagsasabi na ang pakikitungo ay off," sabi ng isang pagpapaupa broker na tinanong hindi na pinangalanan dahil hindi siya ay awtorisadong upang talakayin ang mga mga negotiations kanyang kompanya. "Para sa ilang, talagang ito ay off. Ang iba ay gumagamit ito bilang pagkilos. "Ang mga nangungupahan na hindi sa ilalim ng presyon upang gumawa ng mga desisyon ng pagpapaupa ay naghihintay, sinabi niya.

Din naghihintay ang dose-dosenang ng mga namumuhunan na amassed bilyon-bilyong dolyar ng kapital ngunit ay hindi handa na gastusin ito dahil walang alam kung magkano ang halaga ay bumaba. "Higit pang mga pera ay upo sa ang sidelines na ngayon kaysa kailanman bago sa aking buhay, ngunit walang gustong ipagsapalaran ito," sabi sa Jules Demchick, ang chairman ng JD Carlisle, isang New York developer.

Ang default na rate para sa komersyal na mortgage-may tulong mga mahalagang papel - mga Bonds back sa pamamagitan ng mga pautang na-pooled at hiwa ayon sa iba't ibang antas ng panganib - ay mas mababa sa kalahati ng isang porsiyento. Mga Ngunit real estate propesyonal na sinasabi ng mga default ay malamang na pako sa dalawa o tatlong taon kapag maraming mga pautang na nagmula sa 2006 at 2007, kapag ang market ay sa kanyang frothiest, kailangan na refinanced. Ang kita mula sa mga mataas na leveraged katangian ay inaasahang mahulog maikling ng ang mga magagaling na projection ng rental paglago na iyon ay ginawa kapag ang mga gusali ay nagbago kamay.
Ang pagbagsak ng Lehman Brothers ay mayroon din ng mga repercussions para sa mga operator ng isang bilang ng Midtown mga gusali ng opisina.

Sa karagdagan sa mga nanggagaling ng mga pautang, pagbebenta ng mga pautang na ito sa mga komersyal na mortgage-may tulong mga mahalagang papel at pagbibigay ng mga "entresuwelo" pautang sa mas mataas na mga rate ng interes kaysa sa mga senior na pautang, Lehman ay din isang agresibo supplier ng ​​tulay equity. Ang mga ay infusions ng cash na pinagana ng deal upang isara mabilis, sa gayon nagbibigay ang mga kasosyo nito sa isang mapagkumpitensyang gilid. Ang isang kasosyo ng operating ay maaaring maglagay ng hanggang 5 porsiyento ng equity, o kahit na mas mababa, sa Lehman paglagay up ang balanse sa inaasahan ng pagbebenta ng posisyon nito sa mga namumuhunan. Kadalasan, ang Lehman nilalaro ilang mga papel sa isang naibigay na pakikitungo.

Ang Lehman madalas ibinigay financing para sa Broadway Partners, isang beses agresibo mamumuhunan sa mga tower sa opisina na ngayon ay nakaharap ng isang bundok ng panandaliang utang. Park Avenue, a 21 -story tower that Broadway Partners acquired in May 2007 , said Orest Mandzy, the managing editor of Commercial Real Estate Direct, a news and information service. Isa sa Lehman sa pinakamalaking deal sa New York kasangkot $ 1.2 bilyong sa financing para sa 237 Park Avenue, isang 21-kuwento tower na Broadway Kasosyo nakuha sa Mayo 2007, sinabi Orest Mandzy, ang pamamahala ng editor ng Komersyal na Real Estate Direktang, isang balita at impormasyon serbisyo . Madison Avenue, in which it has a minority stake. Mga Lehman posisyon ng katarungan sa Manhattan isama ang mga tower sa opisina sa 1745 Broadway at 545 Madison Avenue, kung saan ito ay may isang minorya taya.

Fifth Avenue, the former International Toy Center, which L & L Holding is turning into a prime office building. Noong Mayo 2007, Lehman maglagay ng karamihan na ang $ 480 milyon na ginamit upang bumili ng 200 Fifth Avenue, ang dating International laruan Center, na L & L pagpindot ay nagiging sa isang kalakasan na gusali ng opisina. Lehman ay upang panatilihin ang kanyang interes dahil ang credit pisilin ay nagsisimula at walang mamimili lumitaw. L & L, na nabuo ng $ 500 milyon pakikipagtulungan sa Prudential Real Estate mamumuhunan sa Hunyo, ay pag-asa sa huli bumili Lehman ng taya sa isang discount. Kalahati ng 15-kuwento gusali ay buwisan ang Grey Group, isang pandaigdigang kumpanya komunikasyon; ang natitira ay hindi ginagamit para sa. Ang isang kasunduan ng mga dayuhang bangko ibinigay ng konstruksiyon pautang.

"Kami ay ang malamang na bumibili," sabi ni David W. Levinson, punong tagapagpaganap ng L & L pagpindot. Siya naidagdag na ang gusali mismo, na nakumpleto noong Enero, ay hindi apektado ng Lehman ng pagpapamana ng ari-arian.
Dahil siya ay may handa access sa cash, G. Levinson ay sa isang hindi pangkaraniwang posisyon, sinabi Robert J. Ivanhoe, chairman ng real estate ng pagsasanay para sa law firm ng Greenberg Traurig. Ang ilan sa iba pang mga kasosyo ng Lehman Brothers ay malamang na mawalan ng kontrol ng kanilang mga gusali. "Ang karaniwang sponsor ay pagpunta sa may upang pumunta at itaas ang pera," Mr Ivanhoe sinabi. "Ang posibilidad ng tagumpay sa merkado na ito ay remote."

Sinuman na bumili ng isang gusali kapag ang market ay mainit na mainit ay malamang na makita ang isang pagguho ng equity, sinabi Paul M. pinirito, isang punong-guro ng AFC ari-arian Capital, isang mortgage brokerage na batay sa New York. "Kung ikaw ay nakuha ang ari-arian na may mataas na leveraged capital, Mayroon kayong problema," siya sinabi. "New York o Washington ari-arian ay maaaring hawakan ang kanilang mga halaga na mas mahusay kaysa sa mga asset sa iba pang mga merkado, ngunit sila pa rin ay maaaring tumagal ng ilang mga hit. At kapag sila ay kumuha ng isang hit, pagkatapos ang iyong equity lamang ay devalued. "
Ngunit lamang kung paano malalim ang hit na?

Ang Real Estate Roundtable, na kumakatawan sa pinakamalaking bansa real estate kompanya, matagumpay na lobbied para sa komersyal na real estate utang na isasama sa ang iminungkahi $ 700 bilyong bailout ng pamahalaan upang makatulong na itatag ang isang makatarungang presyo para sa mga ari-arian. Sa Jon Southard, isang punong-guro sa Torto Wheaton Research, isang braso ng CB Richard Ellis, ang brokerage kompanya, sinabi na sa ilalim ng isang mahusay na run auction ng pamahalaan, tagabenta ay penalized para sa overpaying para sa kanilang mga gusali dahil sa mahirap underwriting. Ngunit unjustifiably mababang presyo batay sa takot sa ibabaw ng ekonomiya na iwasan.

Ngunit Mr Kirby ng Green Street Advisors sinabi New York real estate mga manlalaro ay ganap na kaya ng figuring out kung magkano ang isang opisina ng gusali ay nagkakahalaga. "Bakit pamahalaan ay mayroong upang i-play ang isang papel, hindi ko alam," siya sinabi.

Nabigong Alok Palitan ang Boom sa New York Real Estate - New York Times - Charles V. Bagli - 30 Setyembre 08

Sa Biyernes, Standard at Mahina ay bumaba ang rating nito sa Bonds na ginamit sa record-setting $ 5.4 bilyong pagbili ng sa Stuyvesant Bayan, sa itaas, at Peter Cooper Village, noong 2006.

Pagkatapos ng pitong taon ng walang-hintong konstruksiyon, skyrocketing rents at benta presyo, at tila walang katapusang gana para sa luxury pabahay na na transformed magaspang at kaakit-akit na mga kapitbahayan kapwa, ang credit krisis at ang gulo sa Wall Street ay nagdadala ng real estate boom ng New York sa isang dulo.

percent lower than it wanted. Huling Biyernes, HSBC nagpasya hindi upang ilipat ang Amerikano punong-himpilan sa 7 World Trade Center, center, pagkatapos ng mga bid para sa umiiral na bahay nito sa Fifth Avenue na dumating sa 30 porsyento mas mababa kaysa sa ito Nais.
Ang mga developer ay nagrereklamo na ang mga lenders ay ngayon tinatanggihan sa gastusan ang mga proyekto na ang lahat maliban sa ilang mga buwan o kahit na linggo nakaraan. Mga Landlords tumangis ang kanilang kawalan ng kakayahan upang refinance ang mga skyscraper na may mga asul na-chip nangungupahan. At korporasyon ay takot sa magpalipat sa loob ng Manhattan para sa takot ng paggawa ng mali ang paglipat kung mga rents pagkahulog o isang minarkahan ekonomiya pwersa layoffs.

"Lenders ay ngayon pagkuha ng isang napakahirap na hitsura sa bawat partikular na proyekto upang masuri ang posibilidad na mabuhay sa konteksto ng isang paglambot ng pangangailangan," sabi ni Scott A. Singer, executive vice president ng Singer & Bassuk na, ang isang real estate finance at brokerage firm. "Walang katanungan na may makikita ng isang makabuluhang paghina sa bagong pagsisimula ng konstruksiyon, agad."

Halimbawa ng mga iniurong deal at ligalig developments makapal. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Huling Biyernes, HSBC, ang malaking Hong Kong-based bank, tahimik torus up ng isang kasunduan upang ilipat ang punong-himpilan sa Amerikano sa 7 Center World Trade pagkatapos ng mga bid para sa umiiral na tahanan sa 452 Fifth Avenue, sa pagitan ng 39 th at 40 th kalye, dumating sa 30 porsyento mas mababa kaysa sa $ 600 milyon na ito nais para sa mga ari-arian.

months still does not have a tenant. Ang isang 40-kuwento tower opisina sa ilalim ng konstruksiyon ng mga SJP Properties sa 42 nd Street at ikawalo Avenue para sa nakalipas na 18 buwan pa rin ay hindi magkaroon ng isang nangungupahan.

Fifth Avenue for five years, in part because they hope rents will fall. At ang law firm ng Orrick, Herrington & Sutcliffe nakaraang linggo biglang hugot ng kung ano ay isang lahat-ngunit-ilang lease ng 300,000 square paa ng espasyo sa Citigroup Center, pagpapasya sa halip para i-extend ang lease sa 666 Fifth Avenue para sa limang taon, sa bahagi dahil umaasa sila rents ay mahulog.

"Lahat ay frozen sa lugar," sinabi sa Steven Spinola, presidente ng Real Estate Board of New York, lobbying ng samahan sa industriya, sa ilang sandali matapos ang stock market sarado sa Lunes.
Barry M. Gosin, mga punong tagapagpaganap ng Newmark Knight Frank, isang pambansa real estate kumpanya na nakabase sa New York, sinabi: "Ngayon, ang buong sistema ng pinansiyal na nangangailangan ng pampadulas. Ito ay uri ng tulad ng pagmamaneho ng iyong sasakyan pagkatapos tumakbo ng langis at ang engine ang seizes up. Kung mayroong walang pagkatubig at walang financing, ang lahat seizes up. "

Ito ay mahirap sabihin kung ano mismo ang pang-matagalang epekto ay, ngunit ang real estate eksperto, economists at mga opisyal ng lungsod at estado sabihin ito ay malamang ay malayo mas kaunting mga bagong proyekto sa construction sa hinaharap, pati na rin ang sampu-sampung ng mga libo-libo ng mga layoffs sa Wall Street, ang mas kaunting mga trabaho ng konstruksiyon at isang malaking kawalan ng buwis sa kita para sa parehong estado at ang lungsod.

Ang ilang mga uso natukoy sa lungsod ng higit sa pagbuo boom, mula sa mga nasa lahat ng dako tower cranes sa pagsabog ng mataas na presyo condominiums sa mga kapitbahayan sa labas ng Manhattan, mula sa Bedford-Stuyvesant at Fort Greene sa Williamsburg at Long Island City. Ang ilang mga developer na kasalukuyang erecting condominiums ay sinusubukang i-convert sa mga Arkila, habang ang iba ay naghahanap upang magbenta ng mga proyekto.

Matapos na kahanga-hanga ang mga double-digit na pagtaas ng upa sa mga kamakailan-lamang na taon, mga landlords sabihin rents ay bumabagsak na medyo, na maaaring makapinsala sa mataas na leveraged proyekto, ngunit din mabagal gentrification sa kung ano ang mga real estate broker nais na tumawag ng "umuusbong kapitbahayan" tulad ng Harlem, ang Lower East Bahagi at Fort Greene.

Sa parehong oras, ang ilan sa mga Mayor Michael R. Bloomberg pinaka ambisyoso malakihan proyekto - ang West mga Gilid railyards, Pennsylvania Station, ground zero, koni Island at Willets Point - ay pagpunta sa mas matagal kaysa sa inaasahan upang simulan at kumpletuhin, real estate eksperto sinasabi.

"Karamihan sa mga transaksyon sa komersyal na real estate ay on hold," sabi ni Maria sa Ann Tighe, pampook punong tagapagpaganap para sa CB Richard Ellis, ang real estate brokerage firm, "dahil walang saysay na tao ay maaaring maging sigurado kung ano ang ekonomiya ang magiging hitsura, hindi lamang sa malapit na term , ngunit sa pangmatagalang. "

Kahit na ang mga real estate market sa New York ay sa mas mahusay na hugis kaysa sa karamihan ng iba pang mga pangunahing lungsod, ang isang kamakailan-lamang na ulat sa pamamagitan ng Newmark Knight Frank nagpapakita na may mga "malinaw na palatandaan ng kahinaan," sa pangkalahatang bakante rate sa 9 porsiyento, hanggang mula sa 8.2 porsiyento isang taon ang nakalipas. Rents ay din pagbagsak kapag ang may-ari konsesyon ay kinuha sa account.

Ang real estate boom ay fueled sa pamamagitan ng isang matatag na ekonomiya, isang tumibay pangangailangan para sa pabahay at isang kasaganaan ng mga dayuhan at domestic mamumuhunan gastusin sa sampu-sampung ng mga bilyun-bilyong dolyar sa New York real estate. Nakatulong ito na mga lenders mga lamang masyadong masaya na gastusan ng mas maraming bilang 90 porsyento ng halaga sa palagay na ang mga mortgages ay maaaring resold sa mga mamumuhunan sa bilang ng mga mahalagang papel.

Ngunit na natapos sa subprime mortgage krisis, na kung saan ay dahil bubo sa lahat ng mga credit merkado, na dumating sa isang pagtigil. Bilang isang resulta, ang mga real estate executive inestima na ang halaga ng komersyal na mga gusali ay bagsak sa pamamagitan ng hindi bababa sa 20 porsyento, kahit na pagtanggi ay mahirap upang sukatin kapag mayroong maliit na pera mortgage magagamit upang bumili ng mga gusali at samakatuwid ilang benta.

Makalipas ang mahabang panahon ang krisis sa nagsimula noong 2007, maraming mga mamumuhunan at mga executive ng real estate inaasahan isang "pagtutuwid" sa mabilis na pagdami sa mga halaga ng ari-arian. Ngunit pagkatapos ng Lehman Brothers, ang kagalang-galang na kompanya na ay ibinigay bilyon-bilyong dolyar ng pautang para sa New York real estate deal, gumuho dalawang linggo nakaraan, ito ay malinaw na ang isang bagay na mas malalim ay lakad.

million, two executives involved in the transaction said. At nagkaroon ng isang agarang reaksyon sa real estate sa mundo: Tishman Speyer Properties, na kontrol sa Rockefeller Center, ang Chrysler Building at ang mga marka ng iba pang mga katangian, biglang hugot ng isang pakikitungo sa bumili ang dating Mobil Building, isang 1.6 milyong-square-paa tower sa 42 nd Street, malapit sa Grand Central Terminal, para sa $ 400 milyon, ang dalawang mga executive na kasangkot sa transaksyon sinabi.
Komersyal na katangian ay hindi lang nakaharap problema. Sa Biyernes, Standard at Mahina ay bumaba ang rating nito sa ang mga mga Bonds ginagamit sa $ 5.4 bilyong na pagbili Tishman ng Stuyvesant Town at Peter Cooper Village apartment complexes noong 2006, ang pinakamalaking real estate pakikitungo sa modernong kasaysayan. Standard & Mahina sa sinabi kunin ang mga rating, sa bahagi, dahil sa isang tinatayang 10 porsyento tanggihan sa ang mga katangian ng halaga at ang mabilis na pag-ubos ng mga pondo sa reserve.

Ang pagbabawas ng rating nagpapakita ang lumalaking nerbiyos ng mga lenders at mamumuhunan tungkol sa mga tulad deal, na madalas kasangkot agresibo - critics sabihin unrealistic - projection ng mga hinaharap na kita.
"Anumang patuloy na utal sa ang merkado credit ay nakalulungkot para sa pambansang ekonomiya, ngunit mas nakalulungkot para sa New York," sinabi Richard Lefrak, apo ng ng isang ika-apat na-generation real estate pamilya na nagmamay-ari ng gusali office at apartment bahay sa New York at New Jersey .
"Ito ay ang bayan ng kumpanya para sa pera," siya sinabi. "Kung walang pagkatubig sa sistema, ang ito exacerbates ang problema. Ito ay pagpunta sa magkaroon ng malubhang epekto sa lokal na ekonomiya at real estate mga halaga. "