Saan Pabahay suso hit Hard

Sa maraming mga lugar sa metro, ang kalat-kalat mga suburbs at exurbs na harapan ng matalim pagtanggi sa mga presyo ng bahay.

Sa pamamagitan ng Markahan Trumbul | Staff manunulat ng Ang Christian Science Monitor Mayo 21, 2008 edition

Kahit na ang pabahay downturn America ay rippled nationwide, ang epekto ay nag-iiba-iba lubos sa pamamagitan ng heograpiya - karapatan pababa sa mga indibidwal na mga kalye, mga developments, at zip code.

Sa maraming mga lugar sa metro, ang kalat-kalat mga suburbs at exurbs na harapan ng pantasa pagtanggi sa presyo kaysa sa mga kapitbahayan mas malapit sa lungsod sentro.

Ito ay walang lihim, halimbawa, na ang Florida ay kabilang sa mga estado na kung saan ang ari-arian presyo flew mataas at nahulog nang husto. percent of its value last year, according to new research. Ngunit sa Tampa ZIP Code 33,607, malapit sa bayan, ang panggitna tahanan nawala lang 1.3 porsiyento ng ang halaga nito sa nakaraang taon, ayon sa bagong pananaliksik. miles away and saw a 22 percent price decline. ZIP Code 33,573, sa kaibahan, ay namamalagi tungkol sa 18 milya ang layo at nakita ang 22 porsiyento na pagtanggi ng presyo.

Ang pabahay busto ay bumabagsak na mabigat sa mababang-kita at mga kapitbahayan ng minorya. Iyan ay hindi lamang isang kuwento ng mga borrowers na may mahina kakayahan na magbayad. Ang mas malaking kuwento, hahanap ng isa pang bagong pag-aaral, ay na ang mga lenders ay ginawa ng isang mapusok na sumugod sa extend ng credit kung saan ito ay hindi bababa sa warranted.

Ano link sa mga uso na sa parehong zone - ang mga exurbs at mababang-kita komunidad - ang pabahay merkado masakitin na may maraming bagong mga pautang at sa mga lenders na lumalawak sa mga limitasyon ng tunog pananalapi. Ngayon, ang mga geographic pattern na ito ay bahagyang ng pagtukoy sa likas na katangian ng pang-ekonomiyang paghina ng Amerika at maaari din iimpluwensya ng mga patakaran na dinisenyo upang pagalingin ang pabahay merkado.

"Ikaw ay nagkaroon ng maraming mga unang-time na mga mamimili," sabi ni sa Rick Sharga, isang vice president ng RealtyTrac sa Irvine, Calif. "nila bumili ... isang overvalued ari-arian sa isang mapanganib na pautang."

Isa kadahilanan, sa ang exurbs, bahay-gusali boom ito dekada. Mga developments pabahay na pagpapakita ng off ang mga tatak-bagong mga yunit noong 2006 na ngayong makita ang maramihang mga foreclosures. Ang lupa na magagamit para sa mga developments ay karaniwang sa mga exurbs o sa mga lunsod o bayan palawit.

"Nagkaroon ng isang baliw Rush [ng mga builders] upang dalhin ang pabahay supply ng on line," sabi ni Stan Humphries ng Zillow.com, isang online provider ng ​​impormasyon ng real estate. "Saan maaari mong gawin na sa
perimeter. "

Sa hard-hit sa timog California, ito ay mga lugar tulad ng Riverside at San Bernardino - malayo sa labas ng Los Angeles - kung saan ang mga subprime pautang ay heading sa foreclosure sa tungkol sa dalawang beses ang pambansang rate. Sa LA mismo, foreclosures ay hindi malayo sa itaas ng mga pambansang average, ayon sa mga data mula sa Unang Amerikano CoreLogic.

Washington Estado, bagama't relatibong hindi nasaktan sa ang pabahay downturn, ay nagpapakita ng isang katulad na pattern. Snoqualmie, na rin sa labas ng Seattle, ay nakakita ng mga bahay presyo mahulog ng 10 porsyento sa nakaraang taon, habang ang ilang mga bayan kapitbahayan ay sa presyo, sa pamamagitan ng Zillow ng pagtatantya.

Ito ay hindi lamang bakanteng at foreclosed katangian ng pagkaladkad ng mga presyo pababa. Kapag pabahay cycle cool na,
Mr Humphries sabi, malapit sa kapitbahayan madalas na hawakan ang kanilang mga halaga mas mahusay. "Lahat ng bagay na pantay-pantay, ang mga tao ay ginusto upang maging mas malapit sa urban core" para sa amenities at mas maikli commutes, sabi niya.

Gasolina presyo ay maaaring-play ng isang espesyal na papel sa kasalukuyang cycle, ang ilang mga analysts sabihin.

Ang isang sanhi-epekto relasyon ay hindi maaaring di-napatutunayang, ngunit ang mga nadagdag sa mga presyo ng bahay nagsimula pagbagal ng gas inilipat sa itaas ng $ 2 bawat galon at lampas, ayon sa isang bagong ulat na tinatawag na "hinimok sa ang labi." Tumataas na mga presyo sa enerhiya kurot lahat ng mga mamimili at kaya may ilang mga epekto sa pabahay merkado sa pangkalahatan. Ngunit gas presyo ay may malaking implikasyon para sa ang halaga ng mga bahay na malayo mula sa isang sentro ng lungsod.

"Saan nagkaroon ng anumang uri ng pare-pareho pattern, ito ay ang kaso na ang karagdagang na pinuntahan mo mula sa bayan, ang mas malaki ay ang pagtanggi sa mga presyo ng pabahay," sabi ni Joe Cortright ng pagkonsulta matibay Impresa, na isinasagawa ang pag-aaral para sa CEOs ng grupo para sa mga Lungsod .

Kahit na hindi sumusunod ang lungsod bawat takbo, ang pattern ay hawak para sa mga lugar sa metro bilang magkakaibang bilang Tampa; Pittsburgh; Chicago; at Portland, Ore., kung saan ang Mr Cortright ay batay.

Ibang geographic na kuwento ay na ladlad kasama linya ng hangganan na batay sa kita. Ang ilan ng mga kapitbahayan na pinaka-apektado sa pamamagitan ng foreclosures ay poorer mga, kung saan-access sa credit ay mahirap makuha sa nakalipas.

"Hinahanap mo sa tatlo sa apat na mga bahay sa isang block na pagpunta sa foreclosure," sabi ni Michael ng van Zalingen ng mga Serbisyo ng Pabahay ng Kapitbahayan, isang hindi pangkalakal grupo sa Chicago.

Ano sinenyasan ang pagdagsa ng pera bago? Ito ay isang shift na nangyari malayo mula sa mga apektadong mga kapitbahayan.

Bankers sa Wall Street natagpuan sa lumalagong pandaigdigang pangangailangan para sa mga pamumuhunan na binuo sa stream ng kita mula sa mga mortgages. Ang mga produkto ay nakabalangkas sa isang paraan na, para sa isang mahabang panahon, ang panganib ng borrower default tila maliit.

Ang resulta: isang malaking insentibo para sa mga broker ng ​​mortgage sa magsulat ng higit pang mga pautang. At ang pinakamalaking pagkakataon upang gawin iyon, maraming mga natagpuan, ay sa mga lugar kung saan ay ang mga lenders ayon sa kaugalian naging maingat.

"Zip code kung saan ang kita paglago ay relatibong negatibong ay talagang pagkakaroon ng mas mataas na bahay
pagpapahalaga ng presyo at mas mataas mortgage originations, "sabi ni Amir Sufi, isang dalubhasa sa pananalapi sa Unibersidad ng Graduate Chicago School of Business.

Very madalas, ang mga zip code ay ang mga may maraming mga mababang-kita o minorya residente, sabi ni Mr Sufi, na kamakailan-publish ng isang pagtatasa ng credit paggulong sa unibersidad kasamahan Atif Mian.

Malubak ang pabahay busto geographic na pamamahagi ay may mahalagang mga implikasyon. Ibig sabihin nito na, kahit na ang isang pang-ekonomiyang paghina ay sa ilalim ng paraan nationally, ang ilang mga kapitbahayan pakiramdam ito higit pa kaysa sa iba.

Maraming mga foreclosures sa isang bloke o putol na daanan umunti ang halaga ng mga nakapaligid na mga katangian ng isang kadahilanan na maaaring magbigay ng kontribusyon sa mga pa rin ang higit na mga default ng utang. Kapitbahayan kalidad na napupunta pababa, at krimen sa pangkalahatan ay mapupunta up.

Tulad ng Washington ay isinasaalang-alang ng mga tugon patakaran, heograpiya ay hindi ang sentral na isyu. Ngunit ito ay isang piraso ng palaisipan.

Ang pangunahing mga tugon ay magkaroon ng isang buong bansa focus - tulad ng kung paano upang hikayatin ang mga lenders upang isulat ang balanse sa mga gusot na pautang. Heograpiya ay maaaring dumating sa paglalaro sa mas maliit ngunit makabuluhang paraan:

• Kongreso ay isinasaalang-alang ang ang channeling pera sa lokal na antas, kaya na ang mga pamahalaan ng estado o lungsod ay maaaring ipatupad ang mga programa upang bumili ng foreclosed properties sa ilan sa mga pinaka-namimighati lugar. Ang resulta ay maaaring maging mas kaunting mga bakanteng bahay at mga bagong abot-kayang pabahay yunit.

• Boston ay isang halimbawa ng kung paano ang ilang mga lungsod ay paglipat sa kanilang mga sarili upang bumili at redevelop ang bakanteng bahay. Ang paglipat sa pamamagitan ng Mayor Thomas Menino dumating pagkatapos ng Boston Herald itampok ng isang kuwento tungkol sa isa foreclosure-blighted kalye.

• Mga Komunidad na may mas mataas na mga default ng utang ay maaaring mangailangan ng karagdagang pagpopondo para sa mga komunidad-based na hindi pangkalakal grupo - na makakatulong sa borrowers at lenders mahanap ang pinakamahusay na pagpipilian. Ang isyu na ito ay din sa Kongreso ng radar.

Sa Pagmamay-ari ng Home Center Resource sa Fort Myers, Fla., director Eddie Felton ay nagsasabing gusto niya bang upa mas sinanay na tagapayo bilang siya sumusubok upang maabot ang maraming mga lungsod sa-panganib na mga borrowers. "Hindi kami naniniwala sa dalawang bagay dito - foreclosure at bangkarota," sabi niya. "Nararamdaman namin na maaari naming gumana ito."