million and borrowed $ 367.5 million – a debt service of $ 2 million PER MONTH on a property generating $ 4.3 million PER YEAR . Bir borç servisi - New York Times Apollo 175.000.000 $ için Harlem'de bir konut kompleksi satın alınan ve bir yıldan az 420.000.000 $ için bir değerlendirme var ve 367.500.000 $ ödünç hakkında ilginç bir makale (özellikle son paragrafta gibi) sahiptir YILLIK 4.300.000 $ üreten bir özellik üzerinde AYLIK 2 milyon dolar.
Ve aslında oluşma şansı olan bir baş için bugün ödeme için bambaşka - ters olan bir özellik Alış bugün bu ters için ödeme olarak aynı değildir.
Apartment House Satışlar bir Flurry sonra Varsayılanları Korkusu - New York Times - Terry Pristin - 26 Ağustos 8
Birkaç yıl öncesine kadar, Upper Manhattan ve Bronx gibi yerlerde konut yatırımcıları için cazibesini biraz düzenledi. New York gayrimenkul piyasasında kadar ısıtılır Ama, büyük gayrimenkul şirketleri, daha karlı, dolayısıyla, daha profesyonel, bunları yönetmek ve inancını bu mahallelerde kiralık düzenlenmiş binaların şiddetle rekabet başladı.
Riverton Evleri'nin sahipleri, Harlem'de 1,228 ünite apartman kompleksi, onların kredi varsayılan olabilir son açıklama gayrimenkul sektöründe şok etti. billion. Ve bu pazarda çılgınlık doruğa ulaşıyordu değil-öylesine uzak bir geçmişte, diğer apartman fırsatlar hakkında korkuları artırdı. Bu Stuyvesant Town ve Peter Cooper Village, Doğu boyunca 110 kira düzenlenmiş binaların karmaşık bir yer Nehir o 5400000000 $ için 2006 Kasım ayında satın Tishman Speyer Properties ve BlackRock Realty,. Riverton görünüşte borç servisi yedek akçe ile yanmış ederken Ancak, Stuyvesant Town'un Realpoint, Horsham, Pa bir araştırma şirketine göre, birkaç yıl sürmelidir
Yine de, Riverton sorunları "Stuyvesant Town ile ilgili daha fazla gözbebekleri koyacağız" Manus Clancy, Trepp, New York'ta bir araştırma şirketi yönetim müdürü söyledi.
Ama Stuyvesant Şehir çok daha az ilgi görmüş diğer birçok işlemleri vardı. Apollo Real Estate Advisors gibi büyük oyuncular, Columbus Circle Time Warner Center geliştiricilerinden biri katılanların fırsatlar çoğu.
Mart 2006'da, örneğin, Apollo ve ortakları yaklaşık için düzenlenen üzerine Delano Köyü, Axelrod, ailesi tarafından orta gelirli konut olarak 1950 yılında inşa edilmiş Harlem yedi bina apartman kompleksi için 175.000.000 $ ödeme Beş yıl.
Yeni sahipleri 1.802 tüm dairelerde New York'un sıkı kira-istikrar programı tabi olmasına rağmen bunlar büyük ölçüde, kira geliri artıracak kendi kredi söyledi. Ve kıyısında gitti. 2006 yılı sonu itibariyle, şimdi Savoy Park olarak bilinen kompleks, Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu ile eğe belgelere göre, 420.000.000 $ için değerlendirilmiştir.
Kredi piyasalarında geçen yaz durdu önce 139 inci ve 142. Sokak ve Fifth Avenue ve Malcolm X Boulevard ile sınırlanan Savoy Park, birkaç ay yeniden finanse edildi. Credit Suisse, diğer mortgage ile ana veya üst düzey 210.000.000 $ kredi toplanmış ve ticari mortgage destekli güvenlik gibi Wall Street yatırımcılara sattı. percent, according to Realpoint. Sahipleri Realpoint göre, yüzde 88 ile kredi-değer oranı ile, 367.500.000 $ için özellik hakkında toplam borç getirerek, dört ek kredi sağladı.
Savoy Park birimlerin hiçbiri kira sabitleme gelen henüz kaldırılmamış olsa sahipleri, sorun neredeyse 2 milyon doları ayın kendi borç servisi kapsayan yaşıyorsanız dair hiçbir kanıt yoktur. million. $ 30.000.000, 19.000.000 $ ile karşılaştırıldığında - toprak ağaları Riverton onların üst düzey borç açığı karşılamak zorundaydı daha cömert akçe var.
Ama Frank Innaurato, Realpoint yönetim müdürü, o Savoy Park kredi nihayetinde sorunla olacağı şansı olduğuna inandığını söyledi "yüksek orta."
"Bu güney gidebilir miyiz?" Diye sordu. "Elbette bu mümkündü.
Savoy Park satılık kiralık istikrar programı rağmen, kredi apartmanın fırsatlar borçlulara kira büyümenin sağlam projeksiyonlar yapmak edildi kredileri ve yapmak için hummalı yarışıyordu, bir anda meydana geldi.
, million, according to Realpoint. Savoy Park anda, örneğin, binanın yıllık net nakit akışı geçen yılın sonunda sadece 4.300.000 $, henüz kredi Realpoint göre, $ 19.1, milyon nihai bir nakit akışı için underwritten edildi. Apollo ve ana ortağı, Vantage Özellikleri, az Yöneticiler yorum yapmaktan kaçındı.
Ama Harold M. Shultz, Vatandaşlar Konut ve Planlama Kurulu, New York merkezli bir araştırma ve politika organizasyon kıdemli bir kez işletme maliyetleri ve toplam borç servisi dikkate alınmıştır dedi, Savoy Park'ta ortalama kira $ aşması gerekir 1.900 sahipleri için bir ay önce bile kırmak için. "Hiç bu işi yapmak için gittiğini nasıl, bilmiyorum," dedi. Müvekkillerine agresif apartmanın fırsatlar sürdürmeye teşvik Bir komisyoncu piyasası da kendilerini binaları yönetmek ve yenilemek için yapılan ödemeler ise alıcı malın değerinden daha fazla finansman alabilir geç 2005 başında 2007 yılına kadar çok sıcak olduğunu söyledi.
Çoğu yatırımcı, çoğu kredi gibi değerler tırmanan tutmak düşündüm, onun iş ilişkileri korumak amacıyla yayınlanan onun adını istemedi broker dedi. Ama, o underwriting standartları çok rahat olduğunu da sözlerine ekledi. "O, bir şey yazmak olabilir ve insanlar inansın" dedi.
Savoy Park anlaşma ile tanıdık ama herkes onun hakkında konuşmaya yetkili olmadığı bir gayrimenkul profesyonel kiracılar iş veya kişisel nedenlerle tehcir gibi yeni sahipleri yüzde 10 yıllık bir "doğal aşınmaya" tahmin söyledi. Ama New York'ta kira düzenlenmiş dairelerin yüzde 6 daha az şehir rakamlara göre, her yıl boşalan edilir.
Kira 2.000 $ bir ayda aştığında sadece Boş daireler kira-istikrar programı bırakın. for two consecutive years. Program kaldırılacak bir işgal daire için kira 2.000 $ ulaşması ve hane geliri iki yıl boyunca en az 175.000 $ olmalıdır.
Agresif sahibi yasal olarak ikamet başka bir yerde, diyelim ki, çünkü dairelerde yaşamak hakkına sahip değildir kiracılar ayıklayacaktır tarafından başlangıçta sürecini hızlandırıp, Peter Hauspurg, Doğu Konsolide, New York'ta bir komisyonculuk şirketi genel müdürü söyledi. "Sahiplik ilk yıl, geri yüzde 10 alırsınız," Sayın Hauspurg dedi. "Bundan sonra, cirosu 3 ila 5 yaklaşık yüzde bir yıl oldu."
Frank J. Anelante Jr. sahibi ve Üst Manhattan ve Bronx 7.000 daire yönetir Lemle & Wolff, icra kurulu kendi birimlerinde ciro yüzde 2 daha yakın olduğunu söyledi. "Ben 1977 yılından beri bu iş olmuştur," Sayın Anelante, "dedi ve ben bu özellikleri bir sürü kullanmış görünüyor ki bu büyük ciro numaraları görmedim."
percent of the apartments within a year and 10 percent a year thereafter, according to SEC documents. Yine geçen yıl, Apollo ve Vantage 455 adet toplam Washington Heights sekiz apartman satın zaman, onlar SEC belgelere göre, bir yıl ve yüzde 10 daha sonra bir yıl içinde dairelerin çok 30 yüzde boşaltmak planladığını söyledi .
Girişim sermayesi yatırımcıları özellikle Manhattan ve Bronx, son yıllarda New York'ta 66.000 sübvanse edilen ve kira-stabilize ünite satın aldık, Gregory Lobo Jost, Üniversite Mahallesi Konut Programı müdür yardımcısı kurmak istemektedir Bronx bölgesindeki bir grup dedi ve düşük maliyetli konut korumak. "Karlılık düz kalırken fiyatlar, çatı üzerinden gitti," dedi.
Riverton Kullanıcı sıkıntılardan kamu olmadan önce bile, kiracı grupları yakından Rockpoint Grubu, bir gayrimenkul fonu ile kompleks satın Laurence Gluck, Stellar Yönetimi başkanı olan iş ilişkilerinde takip edildi.
2004 yılından bu yana, Sayın Gluck başlangıçta Mitchell-Lama olarak bilinen gelir kısıtlı konut programının bir parçası olan 16 apartman satın aldı ve çalıştı ama istikrar kiralamak tabi olanların kuralsızlaştırmaya başarısız olmuş, Amy Chan, bir ajanda dedi Kiracılar ve Komşular, New York'ta bir savunma grubu. Sayın Gluck röportaj vermeyi reddetti.
a month, from an average of $ 868 . Riverton için, Stellar dairelerin yüzde 53 $ 868 ortalama ile, 2012 $ bir ay kadar yükselen tek yatak odalı daireler için aylık kiralar ile 2011 tarafından kuralsız olacağını da kredi söyledi. Ama kira sabitleme kaldırılmış olsa bile, 2.000 $ bir ayın üstündeki pazar oranı kiralar her zaman Harlem ya da Bronx elde etmek kolay değildir, Sayın Shultz dedi.
"Finansörler daha uzağa ve daha uzak New York var gibi, her şey onlar için 96 th Street aşağıdaki Manhattan gibi görünüyordu," Sayın Shultz dedi. "Hepsi balon zihniyet yakalandım."
0 Responses
Konuşma ile bağlantıda kalın, abone Bu yazıya yapılan yorumlar için RSS beslemeleri .