Konut Göğüs Sabit Hits Nerede

Birçok metro alanlarda, uzak banliyölere ve exurbs ev fiyatlarında keskin düşüşler karşı karşıya.

Mark Trumbul | By Kurmay yazarı Christian Science Monitor May 21, 2008 baskısı

Amerika'nın konut krizin ülke dalgalı olmasına rağmen, etkisi coğrafyaya göre büyük ölçüde değişir - bireysel sokakları, gelişmeler ve Posta Kodları sağ aşağı.

Birçok metro alanlarda, uzak banliyölere ve exurbs yakın şehir merkezlerine mahallelerde daha keskin fiyat düşüşlerine karşı karşıya.

Bu Florida'da emlak fiyatları yüksek uçtu ve sert düştü devletler arasında olduğunu, örneğin, bir sır değil. percent of its value last year, according to new research. Ama Tampa en Posta Kodu 33607 yılında, şehir yakınında, ortalama konut yeni bir araştırmaya göre, geçen yıl değerinin sadece yüzde 1,3 kaybetti. miles away and saw a 22 percent price decline. Posta Kodu 33573, aksine, yaklaşık 18 kilometre uzaklıkta yer almakta ve yüzde 22'lik bir fiyat düşüşü gördü.

Konut büstü, aynı zamanda düşük gelirli ve azınlık mahalleleri ağır düşüyor. Bu ödeme zayıf bir yeteneği ile borçluların sadece bir hikaye değil. Büyük hikaye, yeni bir çalışma bulur, kredi boynuzlanıp bunu en garanti nerede kredi için acele yapılmış olmasıdır.

Exurbs ve düşük gelirli toplulukların - - konut piyasasında yeni kredi dolu ve ses finans sınırları uzanan kredi ile doruğa ne bu eğilimleri birbirine bağlayan iki bölgelerde olmasıdır. Şimdi, bu coğrafi kalıpları kısmen Amerika'nın ekonomik yavaşlamanın niteliği tanımlayan ve ayrıca konut piyasası iyileşmek için tasarlanmış politikaları etkileyebilir.

"Siz ilk kez alıcı bir sürü vardı," Rick Sharga, Irvine, Kaliforniya'da bulunan RealtyTrac'in bir başkan yardımcısı diyor "Onlar aldım ... riskli bir kredi ile aşırı değerli özellik."

Bir faktör, exurbs, bu on ev-inşaat patlaması olduğunu. 2006 yılında yepyeni off üniteleri gösteren edildi Konut gelişmeler artık birden haciz bakın. Bu gelişmelerin kullanılabilir arazi exurbs veya kentsel saçak genel olarak oldu.

"Bir koşuşturma [inşaatçılar tarafından] hat üzerinde konut arzının getirmek vardı," Zillow.com, gayrimenkul çevrimiçi bilgi sağlayıcının Stan Humphries diyor. "Yapabileceğiniz nerede o yer almaktadır
çevre uzunluğu. "

Sert vuruş Güney Kaliforniya'da, bu Riverside ve San Bernardino gibi yerler var - uzak Los Angeles'ın dışında - subprime kredilerin yaklaşık iki katı ulusal oranında rehine içine başlığı nerede. LA kendisinde, haciz İlk Amerikan CoreLogic verilerine göre, ulusal ortalamanın üstünde değildir.

Washington State, konut krizin nispeten yara almadan rağmen, benzer bir yol gösterir. Snoqualmie, iyi Seattle dışında, bazı şehir mahalleleri Zillow tahminlerine göre, fiyat artarken ev fiyatları, son bir yıl içinde yüzde 10 düşüş gördü.

Sadece boş ve fiyatlar aşağı sürükleyerek intikal özellikleri değil. Ne zaman konut döngüleri serin,
Sayın Humphries yakın komşuluklar genellikle daha iyi değerlerini koruyan, diyor. Olanaklar ve kısa HafiflettiDİYARBAKIR için "eşit Her şey, insanların kentsel çekirdek daha yakın olmayı tercih ederim" diyor.

Benzin fiyatlarının mevcut döngüsünde özel bir rol oynuyor olabilir, bazı analistler söylüyorlar.

Bir sebep-sonuç ilişkisi ispat, ancak gaz galon ve ötesinde başına $ 2, yukarıdaki hareket gibi ev fiyatlarının kazanımları denilen yeni bir rapora göre, yavaşlama başladı edilemez "Uçurumun eşiğinde Driven to." Yükselen enerji fiyatları, dolayısıyla tüm tüketicilerin çimdik ve Genel olarak konut piyasada bazı etkileri vardır. Ama gaz fiyatları uzak bir şehir merkezine evlerin değeri için daha büyük etkileri vardır.

"Tutarlı desen her türlü görülmesi halinde, bu size daha fazla şehir merkezine gittim, büyük konut fiyatlarındaki düşüş olduğunu böyleydi," Şehirler için grup CEO'lar için çalışma yapılan danışmanlık şirketi Impresa Joe Cortright diyor .

Sayın Cortright dayanmaktadır ve Portland, Ore; Pittsburgh;; Chicago değil her şehir trendi takip rağmen, desen Tampa gibi çeşitli metro alanlar için geçerlidir.

Başka bir coğrafi hikaye gelire dayalı sınır çizgileri boyunca yayılıyor. En çok haciz etkilenen mahallelerde bazı kredi erişim geçmişte kıt olduğu yoksul olanlar, vardır.

"Sen rehine girecek bir blok üç-dört ev bakıyoruz," Mahalle Konut Hizmetleri Michael van Zalingen, Chicago'da kar amacı gütmeyen bir grup diyor.

Ne önce para akını istenir? Bu çok etkilenen mahallelerden oldu bir kayma oldu.

Wall Street bankerleri ipotek gelir akışı üzerinde inşa yatırımları için giderek artan küresel talebi bulundu. Ürünler uzun bir süre için, borçlunun varsayılan riskini küçük gibiydi, böyle bir şekilde yapılandırılmıştır edildi.

Sonuç: Daha fazla kredi yazmak için mortgage brokerları için büyük bir teşvik. Ve bunun için en büyük fırsat, birçok bulundu, kredi geleneksel temkinli olmuştu yerlerde idi.

"Gelir artışı görece negatif Posta Kodları gerçekte daha yüksek ev geçiriyorlardı
fiyat takdir ve çok daha yüksek mortgage yaratilmasi, "diyor Sufi Amir, İşletme Chicago Graduate School Üniversitesi'nde bir finans uzmanı.

Çoğu zaman, bu Posta Kodları birçok düşük gelirli ya da azınlık sakinleri ile olanlar, yakın zamanda üniversite arkadaşı Atıf Mian ile kredi artışının bir analiz yayınladı Sufi Sayın, diyor.

Konut büstü en eşitsiz coğrafi dağılımı önemli etkileri vardır. Bu ekonomik yavaşlama ulusal sürüyor olsa da, bazı mahallelerde diğerlerine göre daha fazla hissediyorum, anlamına gelir.

Bir blok ya da cul-de-sac üzerine çeşitli haciz çevreleyen özelliklerinin değerini azaltmak - sonra hala daha kredi varsayılan katkı sağlayabilecek bir faktördür. Mahalle kalitesi düşer ve suç genellikle yukarı gider.

Washington politika tepkileri dikkate gibi, coğrafya temel mesele değil. Ancak bulmacanın bir parçasıdır.

Ana yanıtları ülke çapında bir odak var - örneğin kredi sorunlu kredilerin bakiyesi yazmak için teşvik nasıl gibi. Coğrafya küçük fakat önemli şekillerde oyuna gelebilir:

• Kongre devlet ya da kent yönetimleri en sıkıntılı alanlarda bazı irat gayrimenkul almak programlarını uygulamak, böylece yerel düzeye kanalize para düşünüyor. Sonuç daha az boş evleri ve yeni hesaplı konut olabilir.

• Boston Bazı şehirlerde boş evleri satın almak ve imar çalışmaları için kendi başlarına hareket nasıl bir örneğidir. Boston Herald bir rehine-boşa sokak hakkında bir yazı yayınladı sonra Belediye Başkanı Thomas Menino tarafından hareket geldi.

Yüksek kredi varsayılan ile • Toplumlar topluluk tabanlı kar amacı gütmeyen gruplar için daha fazla fon gerekebilir - kredi ve borç verenler iyi seçenekleri bulabilirsiniz yardımcı olabilir. Bu sorun Kongre radar açık.

Fort Myers, Fla yılında Ev Sahipliği Kaynak Merkezi'nde, yönetmen Eddie Felton o riskli borçlulara şehrin birçok ulaşmaya çalışır gibi daha fazla eğitimli danışmanlar kiralamak istediğini söyler. "Burada iki şey inanmıyorum - haciz ve iflas," diyor. "Biz Yürütebiliriz hissediyorum."