Погані новини для Нью-Йорка Великий житлових кредитів

Ви знаходитесь в ринку оренди строгий контроль / стабілізація законів і орендаря оборот скорочується як кількість доступних зниження квартири. Так що ж ви робите? x's the property's declining cashflow . Якщо ви Тішман Шпейер і BlackRock вам розщедрюватися $ 5,4 млрд. за умови, що орендар оборот буде чудове зворотне та підвищення вище історичних рівнів, і ви взяти на себе борг, що ваше обслуговування боргу складає 3 х це зниження грошового потоку властивості. Але не хвилюйтеся, ви не єдиний.

Поза контролем - Баррон через Шукаю Alpha - Ендрю Барі - 08 8 вересня

Випинання фундаменту під дещо борг важких операцій Манхеттені квартиру. Хто залишиться з носом?

Серія агресивно гарантованого Манхеттені квартири комплексу угод завершена в 2006 і 2007 років стає найбільш неспокійної частини $ 860 000 000 000 американських торгово-іпотечного ринку, який зазвичай плавав через економічний спад з невеликим біди, принаймні в порівнянні з його житловий колегою.

apartments along the East River. Найбільш відомі потенційні місця Біда в тому, Stuyvesant Town і Peter Cooper Village, гігантський комплекс з 56 будинків і більше 11 000 квартир уздовж Іст-Рівер. Він був проданий давно MetLife власника (тікер: ПВКК) за $ 5,4 млрд в 2006 році до двох видатних нерухомості інвесторів, приватних Тішман Шпейер і BlackRock Realty Advisors. У той час, продажу широко розглядається як дуже багаті, топ-ринку угоди. Ця точка зору в даний час підтверджується.

billion — a $ 3 billion first mortgage and $ 1.4 billion of junior, or “mezzanine,” debt — from lenders willing to accept very optimistic assumptions about future rental revenue and the ability of Tishman Speyer and BlackRock Realty, part of publicly traded BlackRock Inc. (BLK), to convert thousands of low-rent apartments protected by strict New York City rent-control laws to much higher market rents. Нові поміщики поставити $ 1 млрд готівкою і позикові $ 4,4 млрд. - $ 3 млрд. Перший заставної і $ 1,4 млрд. молодшого, або «антресоль», борг - від кредиторів готові прийняти дуже оптимістичних припущеннях про майбутні доходи і оренда Здатність Тішман Шпейер і BlackRock Realty, частина публічних BlackRock Inc (BLK), щоб перетворити тисяч низькою оренда квартир захищені строгим Нью-Йорку оренда контроль законів, значно вище орендної плати на ринку.

million in 2006 , owing in part to slower-than-anticipated conversion of apartments to market rents. Насправді, дохід від оренди в Stuyvesant Town / Peter Cooper Village в минулому році впала до $ 108 млн. з $ 112 млн в 2006 році, частково завдяки повільніше, ніж очікувалося, перехід квартир на ринку оренди. Дохід від оренди - оренда доходи за вирахуванням витрат - покриває тільки 35% від кошторису річних витрат інтереси 300 000 000 доларів.

for two-bedrooms in what originally amounted to a middle-class housing project, built by MetLife for returning World War II vets and their families. Ослаблення НЬЮ-ЙОРК економіки, призвели вниз по Уолл-стріт, можуть зробити це важко для Тішман Шпейер, керівник комплексу, щоб отримати $ 3000 щомісячної орендної плати за однокімнатну квартиру або $ 4000 за дві спальні в тому, що спочатку становив середній Клас житловий проект, побудований MetLife для повернення світової війни ветеринарів і їх сімей. "Середній клас" означає, без надмірностей: Протягом десятиліть орендарів sweltered влітку, тому що проводка в більшості будинків не підтримують кондиціонери. Але «середній клас» також означає, що чорні спочатку не були допущені в якості орендарів - політика, яка почала змінюватися в 1950-х сек.

Тішман Шпейер, озброївшись великий бюджет ремонту, намагався перемістити квартир, оренда люкс. Але це зусилля підривається житлово-проект комплексу зовнішній вигляд і готовність орендодавця в оренду квартири в Нью-Йоркському університеті для аспірантів житла, які, за повідомленнями викликала скарг від старожилів про братства, будинок витівками. Район не має печатку із прилеглих Іст-Віллідж або Мюррей-Хілл, і на відміну від багатьох оренда розкішних в Манхеттені, будівлі не мають швейцарів.

million, meaning that Tishman Speyer and BlackRock may have to pony up more cash by 2010 or risk losing control of the 80 -acre project and their large equity investment. Заздалегідь фінансуються інтерес резерв $ 400 млн розроблений, щоб подолати більше власників облігацій, поки проект не може задовольнити процентних витрат в даний час приблизно до $ 175 млн. Це означає, що Тішман Шпейер і BlackRock, можливо, доведеться розплачуватися більше грошей, до 2010 року або ризик втратити контроль над 80 акрів проекту і їх великих інвестицій в акціонерний капітал. Коли нові поміщики організував фінансування в 2006 році, прогнозується, що вони дохід від оренди буде в три рази, до $ 336 млн, до 2011 року. Для досягнення цієї мети, орендна плата повинна подвоїтися в порівнянні з їх поточної середньому близько $ 1800 в місяць - малоймовірний сценарій.

Визначення вартості $ 3 млрд. Перший іпотечний важко, тому що він був нарізаний на шматки, які, в свою чергу, були об'єднані з іншими комерційними іпотечними цінними паперами резервні що Уолл-стріт проданий інституціональним інвесторам. Кредит мезонін був поміщений в приватному порядку.

ЦЕ складно сказати, що Stuyvesant Town / Peter Cooper Village стоїть зараз, але це, напевно, менше, ніж $ 5,4 млрд. покупної ціни. billion and some $ 900 million of additional funds, including the $ 400 million interest reserve, that were contributed to the deal. Якщо комплекс були перепродані сьогодні покупці не можуть одержати достатню для погашення проекту $ 4,4 млрд боргу, знищуючи їхній капітал в $ 1 млрд і близько $ 900 млн. додаткових коштів, у тому числі $ 400 млн інтерес резерву, що були внесені в угоді. Припускаючи, що вони готові продовжувати накачування грошей в разі необхідності, Тішман Шпейер і BlackRock чи можуть дозволити собі розкіш часу, перша іпотека не зрілий до 2016 року.

Роджер Lehman, комерційних іпотечних стратег Merrill Lynch, каже, що у нього є довгострокові заклопотаність з приводу 3 мільярдів доларів першого іпотечного кредиту. Але він загартовує, що, говорячи про те, що покупцям величезний внесок у капітал служить хорошою ознакою для власників облігацій, як це робить покупців довгострокової орієнтації. Загальна сума боргу становить близько $ 400.000 за квартиру.

Незважаючи на недостатній дохід для обслуговування боргу, $ 3 млрд. Перший іпотечний виграв "тіньової" рейтинги інвестиційного рівня від Investors Service Moody 's, Standard & Poor і Fitch Ratings. Тінь рейтинг означає, що угоди, у той час як в рейтингу, відповідали критеріям агентств для ледь інвестиційного рівня надрізу.

У заяві, опублікованій на Баррон, Тішман Шпейер заявив, що Stuyvesant Town / Peter Cooper Village "це довгострокова інвестиція. Навіть розглядатися в цьому контексті, його поточної діяльності в економіку вниз дуже сильний і перспективний для майбутнього ". Близько 1000 нових оренди були підписані протягом останніх трьох місяців, а загальна частка вакантних посад в комплекс знаходиться всього в 2%, Фірма говорить, не роблячи ніяких посилань на фінансові показники.

million of junior debt. В іншому місці в Манхеттені, власники квартир Riverton в Гарлемі перебувають на грані дефолту по $ 225 млн старшого боргу і близько $ 25 млн. боргу молодший. Остання вже була списана власником, CBRE Realty Finance (CBF). Інший житловий комплекс Гарлем, Savoy Park, коливається в деяких $ 367 мільйонів боргу. Дефолт по $ 90 млн кредиту під заставу будинку Meyberry на Верхньому Іст-Сайді було вузько зупинено в серпні.

Новини останнього місяця насувається замовчуванням Riverton пошкодити комерційним іпотечному ринку, де прибутковість сек'юритизованих кредитів - особливо з більш низьким рейтингом питання - різко зросли в цьому році. Це відбулося незважаючи на правопорушення в загальному ринку працює зі швидкістю всього 0,5%, відповідно до Realpoint, Horsham, Пенсільванія, дослідження та аналіз кредитних наряд. Тим не менш, правопорушень і дефолтів, швидше за все, підніматися в наступному році.

"Ми здивовані ринок був здивований Ривертон", говорить Lehman Меррілла "Ми говорили протягом минулого року до 18 місяців, що страховий була отримав дуже агресивно".

Як правило, комерційна іпотека не гарантовано, якщо основні властивості виробляє достатньої доходу, щоб покрити обслуговування боргу. Але в 2006 році в Нью-Йорку - 07 торгово-бум на ринку нерухомості, цінних паперів на Уолл-стріт фірм люто змагалися за справу забудовники. Фірми були готові годувати їх "канали", - об'єднаних комерційна іпотека перетворилася в цінні папери і продаються установ.

Перетворення на ринку курс оренди, які були в центрі рожевих припущення зростання доходів на різні проекти, як правило, приходять повільніше, ніж очікувалося, тому що фінансово натисканні Нью-Йорка не хочу відмовлятися від своїх дешевих оренда і закони міста, воліють орендарів , величезний блок голосування. "З Новим економіки Йорку проблеми, оренда ескалація може бути не настільки сильним, як очікувалося, і штовхаючи мешканців з квартири в Нью-Йорку не є легкою справою", відзначає Lehman.

Коли Stuyvesant Town / Peter Cooper Village був проданий MetLife, близько 73% квартир були підлягає передачі в оренду правила. to $ 4,000 for unregulated dwellings. Ці згенеровані орендної плати в середньому $ 1250 на місяць, в порівнянні з $ 2000 до $ 4000 за нерегульованим житла. Тішман Шпейер взяв сяють політичних пристрастей в Нью-Йорку свої агресивні зусилля, щоб витіснити орендарів, чий дохід або виду на проживання дає їм права на оренду регульованих квартир. Але іноді орендарі готові витрачати тисячі на оплату юридичних послуг - і багато місяців - щоб повісити на свої квартири.

or more annually. У комплексі Нью-Йорка правил оренди охоплює близько одного мільйона одиниць, ринкова орендна плата може бути пред'явлено звинувачення в певних обставинах, коли квартири звільняться або оренду в окупованій квартирі б'є $ 2000 в місяць, а орендарі заробляють $ 175,000 або більше на рік.

В Рівертон І Savoy Park комплексів в Гарлемі, дуже пухкий комерційного іпотечного принципів андеррайтингу виробляються великі проблеми.

Riverton був куплений за $ 132 млн в 2006 році. million in profits after establishing some $ 50 million in reserves. Дивно, але покупців, Rockpoint групи і зоряної управління рефінансував власність за $ 250 млн. Через рік, добуваючи близько $ 70 млн. прибутку після створення близько 50 мільйонів доларів в резервах. Вежі Riverton в десятках квартир були побудовані MetLife в кінці Другої світової війни - в той же час, що страховик життя побудований Stuyvesant Town / Peter Cooper Village для білих - для розміщення жителів Гарлема, більшість з яких були чорними.

million in 2007 . У 2007 році у зв'язку інвестори були готові тримати парі, що майно буде генерувати $ 24 млн. Операційний прибуток в 2011 році, в шість разів перевищує $ 4 млн. у 2007 році. Власники прогнозами, оренда квартир регульовані, на частку яких припадає понад 90% орендної плати в Riverton, буде падати до 50% до 2011 року. or more. Насправді, Рівертон в регульованих квартир, як і раніше роблять орендну плату менше $ 1000 в місяць, в той час як ринок орендної плати в Гарлемі, який відродився в останні роки, часто $ 2000 або більше.

Темпи переходу на ринку оренди відбувається повільніше, ніж очікувалося. І з $ 225 млн перший іпотечний кредиту, Рівертон стоїть за умовчанням. Це не наблизитися до генерації достатнього доходу, щоб підтримати близько $ 16 млн у щорічній виплатою відсотків, а 19 мільйонів доларів інтерес резерв вичерпаний. Уже зібрали значний прибуток на рефінансування Riverton, покупці мабуть, готові піти.

Комерційні іпотечні позички, на відміну від житлових кредитів, як правило, не є звернення до покупця, тобто вони не зобов'язані погасити іпотечні кредити в режимі за замовчуванням. Riverton тепер може бути варто оригінальний $ 132 млн. ціна покупки, яка передбачає, що перший іпотечний власники понесуть збитки. Як зазначалося раніше, $ 25 млн. кредиту антресолі вже списані.
Баррон Заступник головного редактора Ендрю Баррі попереджає, що інвестори кілька величезних житлових комплексів стикаються з великими втратами і дефолтів. (Серпень 8)

Savoy Park, з середнім рівнем доходу проект семи будівель, побудованих в кінці 1950-с, був куплений за $ 175 млн. на початку 2006 року Apollo Real Estate Advisors та Vantage Properties. До кінця року закінчився, вони рефінансував його за 367 млн. дол, отримуючи великі, але нерозкритих прибуток від своїх початкових інвестицій.

million of senior loans and $ 157 million in junior mezzanine financing, could be heaped on a property that generated just $ 17 million of revenue and $ 5 million of operating income last year. Знову ж, це дивно, що на 367 млн. дол боргу, що складається з 210 мільйонів доларів з кредиту і $ 157 млн у фінансуванні молодший антресоль, можна гіркою на майно, який згенерував тільки $ 17 млн доходів і $ 5 млн. Операційний прибуток останнього на рік. Які страховики на Credit Suisse і мислення зв'язок покупців?

Передбачалося, що операційний прибуток вдарить по $ 19 млн. в 2011 році в якості орендної плати регульованих квартир переїхали до ринкових ставках. Близько 90% квартир залишилися оренди регулюються в минулому році. Перетворення зусиль виявляється маркування. За нашими підрахунками, витрати за відсотками працює на $ 24 млн на рік. Це говорить про те, що спочатку 30 мільйонів доларів інтерес резерв незабаром може бути вичерпаний. У сценарії за замовчуванням, власники могли піти, вже зібрали величезний прибуток від своїх початкових інвестицій, завдяки щедрості Уолл-стріта і дурості облігацій інвесторам. Apollo не може бути досягнуто за коментар.

В цілому, інвестори в деяких з найбільших проектів у Нью-Йорку квартиру особі здоровенний втрати, тому що, в той час як більшість орендної плати в цих комплексів знаходяться під контролем, стандарти кредитування були під контролю в 2006 і 2007 роках.