Commercial Real Estate Проблеми Перехід до стадії центру

. Визнання зростаючі проблеми в сфері комерційної нерухомості пішли панівних ЗМІ зі статті в New York Times, деякі побоюються, комерційні кредити майно буде наступний етап спаду Луїза історія 21 серпня 08.

Звичайно, ті з нас, в бізнесі знали, що він йшов - див Quelle Сюрприз! Кредитів на комерційну нерухомість Дивлячись Wobbly на NakedCapitalism для швидкого перегляду різних коментаторів минулого заяв і досліджень Zeitgeist: Commercial Real Estate Далі на дослідження Резюме для деяких оновлену інформацію.

Але одне попередження, багато обговорень центрів по сек'юритизації іпотечних кредитів з рисою економічного спаду брижі з нерухомості. Не применшуючи перший і, вважаючи, що другий буде більше проблем, ніж більшість передбачити, не забудьте шапку декомпресії швидкість і жорсткість стандартів в LTV (відношення кредиту до вартості) і DSC (охоплення з обслуговування боргу).

У простій формі, ставка капіталізації є рентабельність власного капіталу. million to buy it – the cap rate is 10 %. Якщо ви купуєте будинок з $ 1 млн чистого грошового потоку і платити 10 мільйонів доларів купить - ставка капіталізації становить 10%. Чим нижче ставка капіталізації, тим вище вартість. Таким чином, стиснення ставка капіталізації збільшує вартість будівлі і декомпресії знижує значення - незалежно від руху грошових коштів. million but sold at the height of the market at a 5 cap giving a $ 20 million value. Житловий нерухомості з $ 1 млн чистого грошового потоку, можливо, продали в минулому на 7-кришка для $ 14,3 млн., а продали на піку ринку на 5 кришка дає 20 мільйонів доларів значення.

million. Якщо ви взяли 85% LTV на $ 20 млн. "значення" Ваш борг становитиме $ 17 мільйонів. million. Якщо ставка капіталізації пересуватися тільки на 6 - вартість знизиться до $ 16,7 мільйона. Навіть з 80% LTV нового кредиту (до 70 - 75% більш ймовірно) новий борг буде тільки $ 13,4 млн., а кредит буде за замовчуванням - без зміни грошового потоку.