Художньої добре продається

million and borrowed $ 367.5 million – a debt service of $ 2 million PER MONTH on a property generating $ 4.3 million PER YEAR . The New York Times є цікава стаття (зокрема, як останній пункт) про те, як Аполлон придбав житловий комплекс в Гарлемі на 175 мільйонів доларів і менш ніж за рік отримав оцінку за $ 420 млн. і зайняла $ 367 500 000 - на обслуговування боргу 2000000 доларів в місяць на майно створення $ 4,3 млн на рік.

Покупка нерухомості з головою не те ж саме, що платити за вверх сьогодні - і далекі для оплати сьогодні вгору, що не має жодних шансів на насправді відбувається.

Страх за замовчуванням після шквал продажів Apartment House - Нью-Йорк Таймс - Террі Pristin - 26 8 серпня

Ще кілька років тому, такі місця, як Верхній Манхеттен і Бронкс провели мало привабливості для інвесторів в житлову нерухомість. Але, як Нью-Йорк на ринку нерухомості нагрівається, основні ріелторські компанії почали енергійно змагаються за оренду регульованих будівель в цих районах в надії, що вони можуть управляти їм більш професійно і, отже, з більшою вигодою.

Недавнє розкриття, що власники будинку Riverton, 1228 одиниць житловий комплекс в Гарлемі, може оголосити дефолт по кредиту їх потрясло на ринку нерухомості. billion. І це викликало побоювання про іншому будинку угод з не настільки віддаленому минулому, коли безумство на ринку досягла свого піку. До їх числа відносяться Stuyvesant Town і Peter Cooper Village, комплекс з 110 оренду регульованих будівель вздовж Іст- Річка, що Tishman Speyer Properties і BlackRock Realty, купив в листопаді 2006 року за $ 5,4 мільярда. Але в той час як, мабуть Riverton спалені через обслуговування боргу резервний фонд, Stuyvesant Town повинна тривати протягом декількох років, відповідно до Realpoint, дослідницька компанія у Horsham, Пенсільванія

Тим не менш, проблеми Ривертон "буде приділяти більше очей на Stuyvesant Town", сказав Манус Кленсі, керуючий директор Trepp, дослідницька компанія у Нью-Йорку.

Але було багато інших операцій, які отримали набагато менше уваги, ніж Stuyvesant Town. Багато з цих угод пов'язано з великими гравцями, як Apollo Real Estate Advisors, одного з розробників Time Warner Center на Columbus Circle.

У березні 2006 року, наприклад, Аполлон і його партнери заплатили $ 175 млн. Делано Village, сім будівель житлового комплексу в Гарлемі, який був побудований в 1950 році з з середнім рівнем доходів житло сім'ї Аксельрод, який провів на ній майже п'ять десятиліть.

Нові власники розповіли своїм кредиторам вони значно збільшити дохід від оренди, незважаючи на всі 1802 квартир були піддані суворої оренду стабілізаційної програми в Нью-Йорку. І банки на ходу. До кінця 2006 року комплекс, нині відомий як Savoy Park, була оцінена в $ 420 млн., за даними документів, поданих з цінних паперів і бірж.

Savoy Park, яка обмежена на 139-й і 142-ї вулиці і П'ятій авеню і Malcolm X бульварі, була рефінансована за кілька місяців до кредитних ринках тупик влітку минулого року. Credit Suisse об'єднаний головний або старший $ 210 млн. кредиту з іншими іпотеки і продав його на Уолл-стріт інвесторів, комерційних іпотечних безпеки. percent, according to Realpoint. Власники забезпечено чотири додаткових кредитів, в результаті чого загальна сума заборгованості на майно до $ 367 500 000, з кредиту до вартості застави на 88 відсотків, відповідно до Realpoint.

Існує ніяких доказів, що власники виникли проблеми, що покривають їх обслуговування боргу майже $ 2 млн на місяць, хоча жоден з блоків в Savoy Park були зняті ще від здачі в оренду стабілізації. million. Поміщики мають більш щедрим, ніж резервний фонд Riverton було для покриття дефіциту на старшого боргу - $ 30 млн., в порівнянні з $ 19 мільйонів.

Але Френк Innaurato, керуючий директор Realpoint, сказав, що він вважає, що ймовірність того, що кредит Savoy Park, зрештою стикаються з проблемою є "помірної до високої."

"Чи може це йти на південь?" Запитав він. "Звичайно, це можливо.

Продаж Savoy Park сталося в той момент, коли кредитори змагалися гарячково видавати кредити і, коли позичальники в угодах будинку робили надійні прогнози оренди зростання, незважаючи на оренду стабілізаційної програми.

, million, according to Realpoint. В Savoy Park, наприклад, річний чистий потік грошових будівля була тільки $ 4,3 млн. в кінці минулого року, однак кредити були гарантовані для кінцевих грошовий потік у розмірі $ 19.1 млн., відповідно до Realpoint. Керівники Аполлона і його головного партнера, Vantage Properties, від коментарів відмовилися.

Але Гарольд М. Шульц, старший науковий співробітник громадян житловому будівництву та планування Ради, наукових досліджень і політики організації, що базується в Нью-Йорку, одного разу сказав, експлуатаційні витрати і загальне обслуговування боргу були прийняті до уваги, середня орендна плата в Savoy Park повинна перевищувати $ 1900 в місяць для власників тільки на рівень беззбитковості. "Як вони ніколи не зробить цю роботу, я не знаю", сказав він. Один брокер, який закликав своїх клієнтів активно домагатися угод дому сказав, що ринок був настільки гарячий в кінці 2005 року до початку 2007 року, що покупці можуть отримати фінансування на більш, ніж вартість власності, а також платять самі плати за управління та ремонт будівель.

Більшість інвесторів, як і більшість кредиторів, думав, що значення буде тримати ескалації, заявив, що брокер, який не хоче, щоб його ім'я опубліковано з метою захисту своїх ділових відносин. Але, додав він, андеррайтинг стандартів було дуже випадково. "У той час, ви можете написати що завгодно, і люди будуть вірити тобі", сказав він.

Справжній професіонал нерухомості, знайомий з угодою Savoy Park, але не був уповноважений говорити про це публічно заявили, що нові власники прогнозами щорічний «природного зменшення» в розмірі 10 відсотків, як мешканці переїхали в ділових або особистих причин. Але менше ніж на 6 відсотків оренди регульованих квартири в Нью-Йорку звільнив кожен рік, залежно від міста цифри.

Вільні квартири залишити оренду програма стабілізації тільки тоді, коли орендна плата перевищує 2000 доларів на місяць. for two consecutive years. Для окупованих квартиру видалені з програми, оренда повинна досягти $ 2000 і сімейний дохід повинен становити не менше $ 175,000 протягом двох років поспіль.

Агресивний власник може прискорити цей процес на початковому етапі відсіяти орендарів, які юридично не мають права жити в квартирі, тому що, скажімо, їх основне місце проживання знаходиться в іншому місці, сказав Пітер Hauspurg, виконавчий директор Східного консолідований, брокерські компанії в Нью-Йорку. "У перший рік володіння, ви отримаєте назад 10 відсотків", г-н Hauspurg сказав. "Після цього, оборот становить близько 3 до 5 відсотків на рік".

Френк Дж. Anelante молодший. виконавчий директор Lemle і Вольф, який володіє і управляє 7000 квартир у Верхньому Манхеттені і Бронксі, сказав оборот в його частині, ближче до 2 відсотки. "Я був у цьому бізнесі з 1977 року," г-н Anelante сказав: "і я ніколи не бачив ці величезні числа обороту, що багато з цих властивостей, схоже, використовується".

percent of the apartments within a year and 10 percent a year thereafter, according to SEC documents. Тим не менш, в минулому році, коли Аполлон і Vantage купив вісім житлових будинків в Вашингтон Хайтс в цілому 455 одиниць, вони заявили, що планують очистити до 30 відсотків квартир протягом року і 10 відсотків на рік після цього, з цінних паперів та бірж документи .

Приватні інвестори купили 66 000 субсидованих та оренди стабілізувалися одиниць в Нью-Йорку в останні роки, головним чином, в Манхеттені і Бронксі, сказав Грегорі Лобо Йост, заступник директора Житлового Program Neighborhood університету, група в Бронксі, який прагне створити і збереження дешевого житла. «Ціни пройшли через дах, в той час як рентабельність залишилася на тому ж", сказав він.

Ще до біди Riverton стала громадськість, групи орендарів були уважно стежити за ділові відносини з Лоуренсом Глюка, голова Зоряна управління, яка придбала комплекс з Rockpoint групи, фонд нерухомості.

З 2004 року пан Глюк купив 16 житлових будинків, які спочатку були частиною доходів обмеженою житлова програма відома як Мітчелл-Лама, і намагався, але не з дерегулювання ті, які були предметом орендувати стабілізації, сказала Емі Чань, організатор Мешканці і сусіди, інформаційно-пропагандистської групи в Нью-Йорку. Г-н Глюк відмовився від інтерв'ю.

a month, from an average of $ 868 . Для Riverton, Зоряна сказав своїм кредиторам, що 53 відсотків квартир будуть дерегулювання 2011 року, з щомісячною орендної плати за однокімнатних квартир зростання до $ 2012 в місяць, в середньому від $ 868. Але навіть тоді, коли оренда стабілізації піднімається, ринкова ставка орендної плати, вище 2000 доларів на місяць, не завжди легко досягти в Гарлемі і Бронксі, г-н Шульц сказав.

"Як фінансисти отримали все далі і далі від Нью-Йорка, все виглядало, як Манхеттен нижче 96-й вулиці на них", г-н Шульц сказав. "Всі вони потрапили в міхур менталітет".