Комерційна Cookie RE Нью-Йорка починає валитися

Lehman бюста Хіти Нью-Йорка Комерційна нерухомість - Portfolio.com - Фелікс Лосось - 1 8 жовтня

Одним з основних факторів комерційного буму власності в Нью-Йорку був Lehman Brothers. Тепер, коли Lehman, збанкрутували, Нью-Йорк на ринку комерційної нерухомості, схоже, застопорилися.

Це, ймовірно, відбудеться рано чи пізно все одно: комерційні ціни на нерухомість, як і ціни на житлову нерухомість, регулюються в кінцевому рахунку, з апетитом до ризику кредиторів. Але у світі комерційної нерухомості, Lehman Brothers і кілька магазинів, як це готові просувати 90% перекачаних ціни навіть тоді, коли доходи від оренди не наблизитися до покриття іпотечних платежів.

Вони можуть робити це безкарно (або так їм здавалося), бо не раніше були такі кредити просунулися, ніж вони були закутаний в CMBS і продав. Але незмінно провідний банк закінчив із значним кулі угоди - головна причина, чому Lehman збанкрутував.

більше в Lehman Бюст Хіти Нью-Йорку Комерційна нерухомість

Управління проектом Уповільнює в Нью-Йорку поруч з рекордно низьким, вивчення Каже - Bloomberg.com - Девід М. Левітт - 29 8 вересня

Manhattan оренди офісних впала майже до рекордно низького рівня в третьому кварталі, як стіна втрати вулиці роботі викликані менеджери відкладати рішення про їх потреби простору, дослідження нерухомості, брокерські Studley інк сказав.

percent, according to the New York-based firm, which specializes in representing tenants. Обсяг простору, доступного для оренди підскочила на 0,7 процентного пункту до 8,9 відсотка, за даними нью-йоркської фірмі, яка спеціалізується в поданні мешканців. Це найбільший квартальний стрибок протягом трьох років, говориться в доповіді, яка ще у вигляді проекту, і повинен вийти на початку наступного місяця ...

"До останніх декількох тижнів, більшість членів спільноти реальної нерухомості прогнозований м'яку посадку на ринку офісної нерухомості, .... Те, що зараз здається малоймовірним. Тим не менш, у той час як вплив на ринок офісної нерухомості буде інтенсивним, і, ймовірно, буде потрібно від восьми до 10/4 грати, воно як і раніше не повинна бути настільки сильним, як крах індуковані скорочення надлишкової пропозиції та бізнес в 1970-х і 1980 с. "

більше в офіс лізингової Уповільнює в Нью-Йорку поруч з рекордно низьким, говорить дослідження

Переполох кидає тінь на Манхеттен Нерухомість - Нью-Йорк Таймс - Террі Pristin - 30 8 вересня

У сфері фінансових послуг швидко розширюється в середині десятиліття, Манхеттен офісу орендна плата злетіла, інвестори боролися люто будівель і розробниками планується величезні торгові майданчики, щоб заманити орендарів. Зовсім недавно, в минулому році, великі блоки простір було мало, і поміщики мали перевагу.

У ці дні, однак, впевненості й оптимізму поступилися місцем страх, невпевненість і зневіру. Уолл-стріт, як очікується, значно скоротиться, і на ринку комерційної нерухомості подрібнюється до фактичної зупинки (хоча багато інвесторів сподіваються на прибуток красиво, вибравши відповідний час, щоб повернутися в). "Швидкість, з якою це має фліп-флоп було приголомшливим", сказав Майк Кірбі, директор Green Street Advisors, Ньюпорт Біч, Каліфорнія, дослідницька компанія, яка аналізує інвестиційні трасти нерухомості. Компанія стежить за ринком Манхеттені тісно, ​​тому що одна третина державну посаду країни сектора, з точки зору його вартості, в Нью-Йорку.

percent (though that is far less than the Manhattan availability rate of 19.8 percent in the third quarter of 1991 , the nadir of the last prolonged downturn). Green Street передбачив, що місто втратить 60000 робочих місць фінансових до економічної кризи закінчилася, і що рівень доступності Манхеттені може перевищити 13 відсотків (хоча це набагато менше, ніж швидкість Манхеттена наявність 19,8 відсотка в третьому кварталі 1991 року надир останнього тривалого спаду). percent in the second quarter, according to Studley, a brokerage firm that represents tenants. Частка офісних площ, що в даний час порожній, або будуть доступні протягом року зросла до 8,9 відсотка в третьому кварталі з 7,2 відсотка в другому кварталі, за даними Studley, брокерська фірма, яка представляє орендарів.

-story office tower being built on speculation at Eighth Avenue between 41 st and 42 nd Street. Велика частина зростання, проте, була приписана до 11 Таймс-сквер, 40-поверхова офісна будівля зводиться на спекуляції на Восьмій авеню між 41-й і 42-й вулиці. Будівля планується завершити у вересні наступного року, але не мешканці були оголошені.

На даний момент, з проханням ренти в Манхеттені плоскі, відповідно до Studley, але вони повинні знижуватися, оскільки компаній, що прагнуть скинути зайву суборенду простору, зі знижкою.

million square feet in Manhattan. Три з найбільших гравців, які опинилися в умовах економічної кризи - Lehman Brothers, який прагне банкрутства, Merrill Lynch, який був придбаний Банком Америки і страховий гігант American International Group, яка отримала 85 мільярдів доларів порятунку від уряду - займають 9200000 квадратних метрів на Манхеттені. Ніхто не знає, скільки з цього простору будуть поставлені на ринок суборенди, і коли.

Фінансова криза змусила деякі великі юридичні фірми та інші мешканці кут кращу угоду в оренду.

"Вони все почати з того, що операція з", сказав лізинг брокер, який попросив не називати його імені, оскільки він не уповноважений обговорювати переговори його компанії. "Для деяких, це дійсно вимкнений. Інші використовують це як важіль ". Орендарі, які не перебувають під тиском, щоб лізингові рішення чекають, сказав він.

Крім того, очікування були десятки інвесторів, які накопичили мільярди доларів капіталу, але не готові витрачати, бо ніхто не знає, скільки значень впали. "Більше грошей сидить на узбіччі, ніж будь-коли раніше в моєму житті, але ніхто не хоче ризикувати", сказав Жюль Demchick, голова Д. Карлайл, Нью-Йорк розробника.

За замовчуванням швидкість для комерційних іпотечних цінних паперів - облігації, забезпечені кредитами, які об'єднують і нарізаний у відповідності з різними рівнями ризику - менше половини відсотка. Але фахівці з нерухомості кажуть за замовчуванням, швидше за все, сплеск в два-три роки, коли багато кредити, які відбулися в 2006 і 2007 роках, коли ринок був на своєму frothiest, повинні бути рефінансовані. Дохід від цих властивостей з високою часткою позикових, як очікується, позбавлені надійної проекції зростання орендних ставок, які були зроблені, коли будівлі перейшло в інші руки.
Крах Lehman Brothers буде мати наслідки для операторів кількість Midtown офісних будівель.

Крім позик, продажу цих кредитів у комерційних іпотечних цінних паперів і надання "антресоль" кредити за вищими відсотковими ставками, ніж старші кредити, Lehman також агресивних постачальників капіталу моста. Це були грошовими вливаннями, що дозволило закрити угоди швидко, тим самим надаючи своїм партнерам конкурентні переваги. Керуючий партнер міг би поставити 5 відсотків від капіталу, або навіть менше, з Lehman покласти на балансі в очікуванні продажу своїх позицій для інвесторів. Часто Lehman зіграв кілька ролей в даній угоді.

Lehman часто за умови фінансування Broadway Partners, колись агресивний інвестор в офісних будівлях, які зараз переживає горе короткострокового боргу. Park Avenue, a 21 -story tower that Broadway Partners acquired in May 2007 , said Orest Mandzy, the managing editor of Commercial Real Estate Direct, a news and information service. Однією з найбільших операцій Lehman в Нью-Йорку залучила $ 1,2 млрд. фінансування для 237 Park Avenue, 21-поверхова вежа, Broadway Partners придбала в травні 2007 року сказав Орест Mandzy, головний редактор Commercial Real Estate Direct, новини та інформаційні послуги . Madison Avenue, in which it has a minority stake. Lehman пайових позицій на Манхеттені включати офісні будівлі на Бродвеї 1745 і 545 Madison Avenue, в якому він має міноритарний пакет акцій.

Fifth Avenue, the former International Toy Center, which L & L Holding is turning into a prime office building. У травні 2007 року Lehman покласти більшу частину $ 480 млн., який був використаний купити 200 Fifth Avenue, колишнього International Toy центр, в якому L & L холдингу перетворюється на простого офісної будівлі. Lehman повинен був тримати його інтерес, оскільки кредитна криза почав і не з'явилися покупці. L & L, який сформований на 500 мільйонів доларів партнерстві з Prudential інвесторів у нерухомість в червні, сподівається, в кінцевому рахунку, придбати частку в Lehman зі знижкою. Половина з 15-поверхова будівля здається в оренду Група Сірий, глобальна комунікаційна компанія, а інші не говорять на. Консорціум іноземних банків за умови кредити на будівництво.

"Ми імовірним покупцем", сказав Девід У. Левінсон, виконавчий директор L & L Holding. Він додав, що сама будівля, яке буде завершено в січні, не буде залежати від смерті Lehman.
Тому що він має доступ до готівки, г-н Левінсон знаходиться в незвичайному положенні, сказав Роберт Дж. Айвенго, голова практики нерухомості для юридичної фірми Greenberg Traurig. Деякі інші партнери Lehman Brothers ", швидше за все, втратите контроль над своїми будинками. "Типовий спонсора доведеться виходити на вулицю і підняти гроші», м-н Айвенго сказав. "Імовірність успіху на цьому ринку, є малоймовірною."

Будь-хто, хто купив будинок, коли ринок був розпеченим, швидше за все, побачити ерозії капіталу, говорить Пол М. Фрід, директор АФК Realty Capital, іпотечні брокерські, що базується в Нью-Йорку. «Якщо ви придбали нерухомість з високою часткою позикових коштів капіталу, у вас є проблеми", сказав він. "Нью-Йорк або Вашингтон активів може мати свою вартість краще, ніж активи в інші ринки, але вони все ще може зайняти деякий хітом. І коли вони приймають удар, то ваш капітал тільки що був девальвований ".
Але наскільки глибоко буде, що удар може бути?

Нерухомість за круглим столом, яка представляє найбільший реальної нації майно компанії, успішно лобіювали комерційні борги нерухомості, які будуть включені в пропоновані $ 700 млрд державної допомоги, щоб допомогти встановити справедливу ціну за активи. Джон Southard, головний в Torto Вітон досліджень, руки CB Richard Ellis, брокерські фірми, сказав, що відповідно до добре керованої урядом аукціону, продавці будуть покарані за переплачуючи за їх будівлі через поганий андеррайтингу. Але невиправдано низькі ціни на основі паніки з приводу економіки можна було б уникнути.

Але пан Кірбі Green Street Advisors в Нью-Йорку заявив гравців ринку нерухомості цілком здатні з'ясувати, скільки будинок стоїть. "Чому уряд повинен відігравати важливу роль там, я не знаю", сказав він.

Не вдалося пропозиції замінити бум в Нью-Йорку нерухомість - Нью-Йорк Таймс - Карла V. Bagli - 30 8 вересня

У п'ятницю, Standard & Poor впав його рейтинг по облігаціях, що використовуються в рекордні $ 5,4 млрд. покупку Stuyvesant Town, вище, і Peter Cooper Village в 2006 році.

Після семи років безперервного будівництва, різке підвищення орендної плати і цін продажів, і, здавалося б, нескінченний апетит для елітного житла, який перетворив піщаний і гламурних околиць, так, кредитна криза і потрясіння на Уолл-стріт приносить бум на ринку нерухомості в Нью-Йорку до кінця.

percent lower than it wanted. У минулу п'ятницю, HSBC вирішили не висувати свої штаб-квартири американських 7 Всесвітнього торгового центру, в центрі, після заявки на існуючі будинки на П'ятій авеню прийшов в 30 відсотків менше, ніж хотіли.
Розробники скаржаться, що тепер кредитори відмовляються фінансувати проекти, які були всі, але деякі місяці або навіть тижні тому. Власники оплакувати свою нездатність рефінансувати хмарочосів з блакитних фішок орендарів. І корпорації бояться переїхати в Манхеттені за страх зробити невірний крок, якщо орендна плата падіння або слабшає економіки сил звільнень.

"Кредитори в даний час приймають дуже важко дивитися на кожен конкретний проект, щоб оцінити його життєздатність в контексті пом'якшення попиту", говорить Скотт А. Сінгер, виконавчий віце-президент і співачка Bassuk, фінансів нерухомого майна та брокерські фірми. "Там немає сумнівів, що там буде значне уповільнення темпів будівництва нових стартів, відразу".

Приклади перервана угод і проблемних подій предостатньо. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. У минулу п'ятницю, HSBC, великий гонконгського банку, спокійно розірвав угоду перенести свою штаб-квартиру американського 7 Всесвітнього торгового центру після того, як заявки на існуючі будинки 452 на П'ятій авеню, між 39-й і 40-й вулиці, прийшов в 30 відсотків нижче, ніж $ 600 млн він хотів на майно.

months still does not have a tenant. 40-поверхова офісна будівля будується по ППС властивості на 42-й стріт і Восьмий авеню протягом останніх 18 місяців, до сих пір не мають орендарем.

Fifth Avenue for five years, in part because they hope rents will fall. І юридичної фірми Orrick, Herrington & Саткліфф минулого тижня несподівано витягнув з того, що було все, але, визначених в оренду 300000 квадратних футів простору в Citigroup центру, вирішивши замість того, щоб продовжити його оренду на 666 Fifth Avenue протягом п'яти років, частково тому, що вони сподіваються, орендна плата буде падати.

"Все це заморожено на місці", сказав Стівен Спинола, президент Ради реального нерухомості Нью-Йорка, лобіювання асоціації галузі, незабаром після того, як фондовий ринок закритий у понеділок.
Баррі М. Gosin, виконавчий директор Newmark Knight Frank, національні фірма нерухомості в Нью-Йорку, сказав: «Сьогодні вся фінансова система потребує мастилі. Це щось на зразок водіння автомобіля після того, як запаси нафти і двигуна виростає до. Якщо немає ліквідності і фінансування немає, все, що виростає до ".

Важко точно сказати, що довгострокові наслідки будуть, але експерти з нерухомості, економісти і міста і державні чиновники говорять, що це, швидше за все, буде набагато менше нових будівельних проектів в майбутньому, а також десятки тисяч звільнень на Уолл-стріт, менше будівельні роботи і величезні втрати податкових надходжень для держави і міста.

Мало тенденції визначили місто більше, ніж розвиток буму, від всюдисущого баштових кранів до вибуху дорогих кондомініумів в районах за межами Манхеттена, від Bedford-Stuyvesant і Fort Greene в Вільямсбург і Лонг-Айленд-Сіті. Деякі розробники, які в даний час зведення кондомініумів намагаються конвертувати в оренду, а інші хочуть продати проекти.

Після введення двозначного підвищення орендної плати в останні роки, поміщики сказати орендна плата падає декілька, які могли б зашкодити високою часткою позикових коштів проектів, але також повільно елітного житла в тому, що ріелтори люблять називати "нові райони", як Гарлем, Нижній Іст-Сайд і Форт Грін.

У той же час, деякі з найбільш амбітних великомасштабних мера Майкла Блумберга проектів - Захід railyards стороні, штат Пенсільванія станції нуля, Коні-Айленд і Willets Point - збираються зайняти більше часу, ніж очікувалося, щоб почати і завершити, реальні нерухомості вважають експерти.

"Більшість угод у сфері комерційної нерухомості перебувають на утриманні", сказала Мері Енн Тай, регіональний виконавчий директор в компанії CB Richard Ellis, агентство нерухомості ", тому що ніхто не може бути впевнений, що економіка буде виглядати, не тільки в короткостроковій перспективі , але в довгостроковій перспективі ".

Хоча на ринку нерухомості в Нью-Йорк знаходиться в кращій формі, ніж у більшості інших великих міст, в недавньому доповіді Newmark Knight Frank показують, що існують "явні ознаки слабкості", а загальний рівень вакансій в 9 відсотків, порівняно з 8,2 відсотка рік тому. Орендна плата також падає, коли господар поступки приймаються до уваги.

Бум на ринку нерухомості був викликаний надійної економіки, стійкий попит на житло і великою кількістю іноземних і вітчизняних інвесторів, які готові витрачати десятки мільярдів доларів в Нью-Йорку нерухомості. Допомогло те, що кредитори були тільки раді фінансувати до 90 відсотків від вартості за умови, що іпотека може бути перепроданий інвесторам в цінні папери.

Але це закінчилося з кризою субстандартного іпотечного кредитування, яка згодом перекинулася на всіх кредитних ринках, які прийшли в глухий кут. У результаті реальні керівники нерухомості вважають, що вартість комерційної нерухомості впала як мінімум на 20 відсотків, незважаючи на спад, важко визначити, коли є трохи грошей, іпотека доступна для покупки будинку і, отже, кілька продажів.

Довгий час після початку кризи в 2007 році, багато інвесторів і реальних керівників нерухомості очікується "виправлення" до швидкої ескалації вартості нерухомості. Але після того, як Lehman Brothers, поважний фірми, які надали мільярди доларів позик в Нью-Йорку угод з нерухомістю, звалилися два тижні тому, було ясно, що щось більш глибоке було в русі.

million, two executives involved in the transaction said. І не було безпосередньою реакцією в реальному світі нерухомості: Tishman Speyer Properties, яка контролює Рокфеллер-центр, Крайслер-білдінг і безліч інших властивостей, різко вийшов з угоди по покупці колишнього будинку Mobil, 1,6 мільйона квадратних метрів вежа на 42-й вулиці, поруч з Grand Central Terminal, за $ 400 млн, двох керівників, які беруть участь в угоді сказав.
Комерційна нерухомість є не єдиними, хто стикається з проблемами. У п'ятницю, Standard & Poor впав його рейтинг по облігаціях, що використовуються в $ 5,4 млрд. покупки Тішман про Stuyvesant Town і Peter Cooper Village комплексів квартири в 2006 році, найбільша операція з нерухомістю в сучасній історії. Агентство Standard & Poor сказав, що зрізати рейтинг, почасти тому, що, за оцінками, 10 відсотків зниження властивості "Значення і швидке виснаження резервних фондів.

Рейтинг зменшення свідчить про зростаючу нервозності кредиторів та інвесторів з приводу таких угод, які часто займаються агресивної - критики кажуть, що нереально - прогнози майбутніх доходів.
"Будь-який продовження перешкодою для кредитних ринків жахливо для економіки країни, але це більш жахливого в Нью-Йорку", сказав Річард Lefrak, патріарх четвертого покоління реального родове маєток, який володіє офісними будівлями і житловими будинками в Нью-Йорку і Нью-Джерсі .
"Це компанія, місто за гроші", сказав він. "Якщо немає ліквідності в системі, він посилює проблеми. Це матиме серйозні наслідки для місцевої економіки і цін на нерухомість ".