million and borrowed $ 367.5 million – a debt service of $ 2 million PER MONTH on a property generating $ 4.3 million PER YEAR . New York Times có một bài viết thú vị (đặc biệt là đoạn cuối cùng) về Apollo mua một khu dân cư ở Harlem với $ 175 triệu USD và trong chưa đầy một năm có một thẩm định cho $ 420 triệu và vay 367,5 triệu USD - một dịch vụ nợ $ 2.000.000 MỖI THÁNG trên một tài sản 4,3 triệu $ MỖI NĂM.
Mua một tài sản với lộn ngược là không giống như trả tiền cho lộn ngược mà ngày hôm nay - và khóc một xa để nộp ngày hôm nay cho mặt tích cực mà không có cơ hội thực sự xảy ra.
Nỗi sợ hãi của mặc định Sau một Flurry kinh doanh nhà Căn hộ - New York Times - Terry Pristin - 26 08 tháng 8
Cho đến khi một vài năm trước đây, những nơi như Upper Manhattan và Bronx đã tổ chức ít sức hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản ở. Nhưng khi thị trường bất động sản New York nóng lên, các công ty bất động sản lớn đã bắt đầu cạnh tranh mạnh mẽ cho thuê có quy định các tòa nhà ở những khu vực lân cận trong niềm tin rằng họ có thể quản lý chuyên nghiệp hơn và, do đó, nhiều lợi nhuận.
Việc công bố gần đây rằng các chủ sở hữu của Nha Riverton, 1.228 đơn vị căn hộ phức tạp ở Harlem, có thể mặc định cho vay của họ đã gây sốc cho ngành công nghiệp bất động sản. billion. Và nó đã lớn lên lo ngại về những giao dịch xây dựng các căn hộ từ quá khứ không xa, khi điên cuồng trên thị trường đã đến đỉnh điểm của nó. Stuyvesant Town và Peter Cooper Village, phức tạp của 110 quy định các tòa nhà thuê cùng Đông sông Tishman Speyer Properties và BlackRock Realty, đã mua trong tháng 11 năm 2006 với giá 5,4 tỷ USD. Nhưng trong khi Riverton dường như đã bị đốt cháy thông qua dịch vụ nợ dự trữ của quỹ, Stuyvesant Town nên kéo dài trong nhiều năm, theo Realpoint, một công ty nghiên cứu tại Horsham, Pa.
Tuy nhiên, vấn đề của Riverton "sẽ đặt dõi theo những Stuyvesant Town", ông Manus Clancy, giám đốc quản lý tại Trepp, một công ty nghiên cứu ở New York.
Nhưng có nhiều giao dịch khác nhận được sự quan tâm ít hơn so với Town Stuyvesant. Nhiều người trong số những giao dịch liên quan đến cầu thủ lớn như Apollo cố vấn bất động sản, một trong những nhà phát triển của Trung tâm Time Warner tại Columbus Circle.
Trong tháng 3 năm 2006, ví dụ, Apollo và các đối tác đã trả $ 175,000,000 cho Delano Village, bảy tòa nhà căn hộ phức tạp ở Harlem đã được xây dựng vào những năm 1950 s là nhà ở thu nhập trung bình của gia đình Axelrod, được tổ chức vào nó gần năm thập kỷ.
Các chủ sở hữu mới nói với người cho vay của họ bao la sẽ làm tăng thu nhập cho thuê, mặc dù tất cả 1.802 căn hộ là đối tượng để chương trình của New York thuê ổn định nghiêm ngặt. Và các ngân hàng đi cùng. Đến cuối năm 2006, phức tạp, bây giờ được biết đến như Savoy Park, đã được thẩm định với $ 420 triệu USD, theo tài liệu đệ trình với Ủy ban Chứng khoán và Hối đoái.
Savoy Park, được bao bọc bởi 139 ngày và 142 Phố thứ hai và Fifth Avenue và Malcolm X Boulevard, được tái cấp vốn một vài tháng trước khi thị trường tín dụng bị đình trệ vào mùa hè năm ngoái. Credit Suisse gộp lại khoản vay trị giá 210 triệu USD hoặc cao cấp chính với khoản thế chấp khác và bán nó để các nhà đầu tư phố bức tường an ninh thương mại thế chấp. percent, according to Realpoint. Các chủ sở hữu bảo đảm các khoản vay bổ sung, đưa tổng số nợ trên tài sản 367,5 triệu USD, với một tỷ lệ tiền vay có giá trị 88%, theo Realpoint.
Không có bằng chứng rằng các chủ sở hữu đang gặp khó khăn bao gồm dịch vụ nợ của gần $ 2 triệu một tháng, mặc dù không ai trong số các đơn vị tại Savoy Park đã được gỡ bỏ từ ổn định thuê. million. Các chủ nhà có một quỹ dự trữ rộng rãi hơn hơn Riverton có để trang trải thiếu hụt nợ cao cấp của họ - $ 30 triệu, so với $ 19 triệu.
Nhưng Frank Innaurato, một giám đốc quản lý tại Realpoint, nói ông tin rằng các cơ hội mà các Savoy Park vay cuối cùng sẽ chạy vào rắc rối là "trung bình đến cao."
"Điều này có thể đi về phía nam?" Ông hỏi. "Chắc chắn nó có thể.
The Savoy Park bán xảy ra tại một thời gian khi người cho vay cạnh tranh luống cuống để cho vay và khi khách hàng vay trong các giao dịch căn hộ đã làm cho dự mạnh mẽ của tăng trưởng thuê, mặc dù chương trình thuê ổn định.
, million, according to Realpoint. Tại Savoy Park, ví dụ, dòng tiền ròng hàng năm của tòa nhà chỉ có $ 4,3 triệu vào cuối năm ngoái, nhưng các khoản vay được bảo lãnh cho một dòng chảy tiền mặt cuối cùng của $ 19,1 triệu, theo Realpoint. Giám đốc điều hành tại Apollo và đối tác chính của nó, Vantage Properties, từ chối bình luận.
Nhưng Harold M. Shultz, một thành viên cao cấp tại nhà ở của công dân và Hội đồng Kế hoạch, một tổ chức nghiên cứu và chính sách có trụ sở tại New York, cho biết chi phí một lần hoạt động và dịch vụ tổng số nợ đã được đưa vào tài khoản, giá thuê trung bình tại Savoy Park sẽ phải vượt quá $ 1900 một tháng cho các chủ sở hữu chỉ để phá vỡ ngay cả. "Làm thế nào họ sẽ làm công việc này, tôi không biết", ông nói. Một nhà môi giới đã khuyến khích khách hàng của mình để theo đuổi các chương trình khuyến mại xây dựng căn hộ cho thị trường quá nóng từ cuối năm 2005 đến đầu năm 2007 mà người mua có thể nhận được tài trợ nhiều hơn giá trị của tài sản trong khi cũng phải trả những lệ phí quản lý và cải tạo các tòa nhà.
Hầu hết các nhà đầu tư, giống như hầu hết các nhà cho vay, giá trị sẽ tiếp tục leo thang, cho biết các nhà môi giới, không muốn tên của ông được xuất bản để bảo vệ mối quan hệ kinh doanh của mình. Tuy nhiên, ông nói thêm, các tiêu chuẩn bảo lãnh là rất giản dị. "Sau đó, bạn có thể viết bất cứ điều gì, và mọi người sẽ tin rằng bạn", ông nói.
Một chuyên gia bất động sản là người quen thuộc với các thỏa thuận Savoy Park nhưng không được uỷ quyền để nói về nó công khai cho chủ sở hữu mới đã dự một "hao mòn tự nhiên hàng năm của 10% người thuê nhà chuyển cho doanh nghiệp hoặc các lý do cá nhân. Tuy nhiên, ít hơn 6% có quy định tiền thuê căn hộ tại New York được bỏ trống mỗi năm, theo số liệu của thành phố.
Căn hộ trống để lại các chương trình thuê ổn định chỉ khi tiền thuê nhà vượt quá 2.000 USD một tháng. for two consecutive years. Đối với một căn hộ chiếm được loại bỏ khỏi chương trình, các thuê phải đạt 2.000 USD và thu nhập của hộ gia đình có ít nhất là $ 175.000 trong hai năm liên tiếp.
Một chủ sở hữu tích cực có thể thúc đẩy quá trình ban đầu bằng việc loại bỏ những người thuê nhà không có quyền hợp pháp để sống trong căn hộ bởi vì, nói, nơi cư trú chính của họ là ở nơi khác, ông Peter Hauspurg, giám đốc điều hành của Đông hợp nhất, một công ty môi giới ở New York. "Trong năm đầu tiên của quyền sở hữu, bạn sẽ nhận được 10%", ông Hauspurg. "Sau đó, doanh thu khoảng 3-5% một năm."
Frank J. Anelante Jr. Giám đốc điều hành của Lemle & Wolff, công ty sở hữu và quản lý 7.000 căn hộ tại Upper Manhattan và Bronx, cho biết doanh thu trong các đơn vị của ông đã được gần 2%. "Tôi đã được trong kinh doanh này từ năm 1977," ông Anelante nói, "và tôi chưa bao giờ thấy những con số doanh thu khổng lồ mà rất nhiều các đặc tính này dường như đã sử dụng."
percent of the apartments within a year and 10 percent a year thereafter, according to SEC documents. Tuy nhiên, năm ngoái, khi Apollo và Vantage mua tám tòa nhà căn hộ ở Washington Heights với tổng số 455 đơn vị, họ cho biết họ có kế hoạch để có sản phẩm nào như nhiều như 30% các căn hộ trong vòng một năm và 10% một năm sau đó, theo tài liệu SEC .
Gregory Lobo Jost, phó giám đốc của Chương trình Đại học Vùng lân cận nhà ở, một nhóm ở Bronx tìm kiếm để tạo ra các nhà đầu tư cổ phần tư nhân đã mua 66.000 đơn vị được trợ cấp và thuê ổn định ở New York trong những năm gần đây, chủ yếu là ở Manhattan và Bronx, cho biết và bảo quản nhà ở chi phí thấp. "Giá cả đã đi qua mái nhà, trong khi lợi nhuận vẫn bằng phẳng," ông nói.
Ngay cả trước khi Riverton của tai họa đã trở thành công, nhóm người thuê nhà đã được theo dõi chặt chẽ các giao dịch kinh doanh của Laurence Gluck, Chủ tịch của Stellar Management, hãng đã mua lại phức tạp với Tập đoàn Rockpoint, một quỹ bất động sản.
Từ năm 2004, ông Gluck đã mua 16 tòa nhà căn hộ ban đầu là một phần của chương trình nhà ở thu nhập hạn chế được biết đến như Mitchell-Lama, và đã cố gắng nhưng thất bại trong việc bãi bỏ kiểm soát những người là đối tượng cho thuê ổn định, Amy Chan, một nhà tổ chức cho người thuê và người hàng xóm, một nhóm vận động ở New York. Ông Gluck từ chối phỏng vấn.
a month, from an average of $ 868 . Đối với Riverton, Stellar nói với người cho vay 53% của các căn hộ sẽ được bãi bỏ vào năm 2011, với tiền thuê hàng tháng cho căn hộ một phòng ngủ tăng lên 2.012 USD một tháng, từ mức trung bình $ 868. Nhưng ngay cả khi thuê ổn định được nâng lên, thị trường tỷ lệ tiền thuê trên 2.000 USD một tháng không phải lúc nào cũng dễ dàng để đạt được ở Harlem hoặc Bronx, ông Shultz cho biết.
"Khi các nhà tài chính có xa hơn và xa hơn từ New York, tất cả mọi thứ trông giống như Manhattan dưới 96 phố lần thứ cho họ", ông Shultz cho biết. "Họ đã bị bắt trong tâm lý bong bóng."
0 Responses
Giữ liên lạc với cuộc trò chuyện, đăng ký với nguồn cấp dữ liệu RSS cho ý kiến về bài đăng này .