Cookie RE Thương mại NYC Bắt đầu đổ vỡ

Lehman Bust Số người truy cập NYC thương mại bất động sản - Portfolio.com - Felix Salmon - ngày 01 tháng 10 08

Một trong các trình điều khiển chính của sự bùng nổ bất động sản thương mại của thành phố New York là Lehman Brothers. Bây giờ Lehman đã phá sản, thị trường bất động sản thương mại NYC dường như có cơ sở để dừng lại.

Nó có thể sẽ xảy ra sớm hay muộn anyway: giá bất động sản thương mại, giống như giá bất động sản nhà ở, được điều chỉnh cuối cùng chấp nhận rủi ro của người cho vay. Nhưng trong thế giới của bất động sản thương mại, Lehman anh em và một vài cửa hàng như nó đã sẵn sàng tạm ứng 90% giá overinflated ngay cả khi thu nhập cho thuê không bao gồm các khoản thanh toán thế chấp.

Họ có thể làm như vậy không bị trừng phạt (hay như vậy họ nghĩ) bởi vì không sớm được khoản cho vay này tiên tiến hơn so với họ đã được đóng gói thành CMBS và bán lại. Nhưng lúc nào các ngân hàng dẫn đầu đã kết thúc việc một slug quan trọng của thỏa thuận là lý do chính tại sao Lehman phá sản.

Lehman Bust Số người truy cập NYC thương mại bất động sản

Văn phòng cho thuê chậm ở New York để ghi gần thấp, nghiên cứu cho biết - Bloomberg.com - David M. Levitt - 29 ngày 08 tháng 9

Manhattan văn phòng cho thuê giảm xuống gần mức thấp kỷ lục trong quý thứ ba, như Wall Street mất việc làm gây ra quản lý doanh nghiệp để đưa ra những quyết định về nhu cầu không gian của họ, một nghiên cứu của môi giới bất động sản Studley Inc.

percent, according to the New York-based firm, which specializes in representing tenants. Số tiền của không gian có sẵn để cho thuê đã tăng 0,7 điểm phần trăm lên 8,9%, theo công ty tại New York, chuyên đại diện cho người thuê nhà. Đó là bước nhảy hàng quý lớn nhất trong ba năm, cho biết báo cáo, mà vẫn còn ở dạng dự thảo, và dự kiến ra mắt vào đầu tháng tới ...

"Cho đến vài tuần qua, hầu hết các thành viên của cộng đồng bất động sản dự báo hạ cánh mềm cho thị trường văn phòng, .... Điều đó bây giờ xuất hiện là không. Điều đó nói rằng, trong khi tác động vào thị trường văn phòng sẽ được cường độ cao, và có thể mất từ tám đến 10 phần tư để chơi, nó vẫn không phải là nghiêm trọng như sự sụp đổ gây ra bởi sự co cung quá mức và kinh doanh trong năm 1970 và 1980, s. "

ở cho thuê văn phòng chậm ở New York để ghi gần thấp, nghiên cứu cho biết

Ồn ào phôi Pall Bất động sản Manhattan - New York Times - Terry Pristin - 30 ngày 08 tháng 9

Khi các dịch vụ tài chính ngành công nghiệp mở rộng nhanh chóng trong thập kỷ giữa Manhattan văn phòng tiền thuê tăng vọt, các nhà đầu tư cạnh tranh dữ dội cho các công trình xây dựng và phát triển kế hoạch sàn giao dịch lớn để thu hút người thuê. Gần đây nhất là năm ngoái, khối lượng lớn các không gian khan hiếm, và chủ nhà có mặt trên.

Những ngày này, tuy nhiên, sự tự tin và lạc quan đã cho cách không chắc chắn, sợ hãi và u ám. Wall Street được dự đoán sẽ giảm đáng kể, và thị trường bất động sản thương mại mặt đất gần như đứng yên (mặc dù nhiều nhà đầu tư hy vọng thu lợi nhuận hào phóng bằng cách chọn đúng thời điểm để lấy lại). "Tốc độ này có flip-thất bại đã được cảnh quan tuyệt đẹp," ông Mike Kirby, một hiệu trưởng của Green Street Advisors, Newport Beach, California, công ty nghiên cứu phân tích các tín thác đầu tư bất động sản thực sự. Công ty này sau các thị trường Manhattan chặt chẽ bởi vì một phần ba của khu vực văn phòng công cộng của quốc gia, về giá trị của nó, là ở New York.

percent (though that is far less than the Manhattan availability rate of 19.8 percent in the third quarter of 1991 , the nadir of the last prolonged downturn). Green Street đã dự đoán rằng thành phố sẽ bị mất 60.000 việc làm tài chính trước khi cuộc khủng hoảng kinh tế là hơn và tỷ lệ sẵn sàng Manhattan có thể vượt quá 13% (mặc dù đó là ít hơn so với tỷ lệ sẵn sàng Manhattan là 19,8% trong quý thứ ba năm 1991, thấp nhất của suy thoái kéo dài nhất). percent in the second quarter, according to Studley, a brokerage firm that represents tenants. Tỷ lệ văn phòng trống, hoặc sẽ có trong vòng một năm, tăng 8,9% trong quý thứ ba, từ 7,2% trong quý thứ hai, theo Studley, một công ty môi giới đại diện cho người thuê nhà.

-story office tower being built on speculation at Eighth Avenue between 41 st and 42 nd Street. Hầu hết tăng, tuy nhiên, do 11 Times Square, 40 tầng cao ốc văn phòng đang được xây dựng trên sự suy đoán tại Eighth Avenue từ 41 st và đường lần thứ 42. Tòa nhà được dự kiến sẽ được hoàn thành trong tháng Chín, nhưng không có người thuê nhà đã được công bố.

Tại thời điểm này, yêu cầu thuê ở Manhattan là bằng phẳng, theo Studley, nhưng họ dự kiến sẽ giảm như các công ty tìm cách đổ cho thuê lại không gian dư thừa nó giảm giá.

million square feet in Manhattan. Ba trong số các cầu thủ lớn nhất bị bắt trong cuộc khủng hoảng kinh tế - Lehman Brothers, đang tìm kiếm sự bảo hộ phá sản, Merrill Lynch, được mua lại bởi Bank of America, và bảo hiểm khổng lồ American International Group, nhận được một gói cứu trợ $ 85 tỷ USD từ chính phủ - chiếm 9,2 triệu feet vuông ở Manhattan. Không ai biết bao nhiêu không gian này sẽ được đưa vào thị trường cho thuê lại, hoặc khi.

Khủng hoảng tài chính đã nhắc nhở một số công ty luật lớn và người thuê nhà khác để xoay ảnh cho một thỏa thuận trong hợp đồng thuê.

"Tất cả đều bắt đầu bằng cách nói rằng thỏa thuận này là" một nhà môi giới cho thuê người yêu cầu không được đặt tên bởi vì ông không có thẩm quyền để thảo luận về các cuộc đàm phán của công ty của ông. "Đối với một số người, nó thực sự là off. Những người khác đang sử dụng điều này như là đòn bẩy "của người thuê nhà mà không phải chịu áp lực để đưa ra quyết định cho thuê đang chờ đợi., Ông nói.

Cũng đang chờ được hàng chục nhà đầu tư đã tích lũy được hàng tỷ đô la vốn nhưng không sẵn sàng để chi tiêu vì không ai biết có bao nhiêu giá trị đã giảm. "Nhiều tiền đang ngồi bên lề hơn bao giờ hết trong cuộc đời của tôi, nhưng không ai muốn mạo hiểm," ông Jules Demchick, Chủ tịch của JD Carlisle, một nhà phát triển New York.

Theo mặc định cho thương mại thế chấp chứng khoán dựa trên trái phiếu được hỗ trợ bởi các khoản cho vay được gộp lại và thái lát theo mức độ rủi ro khác nhau - ít hơn% nửa. Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản nói rằng mặc định là có khả năng tăng đột biến trong hai hoặc ba năm khi các khoản vay có nguồn gốc trong năm 2006 và năm 2007, khi thị trường frothiest của nó, cần phải được tái cấp vốn. Thu nhập từ các đặc tính này có đòn bẩy cao dự kiến sẽ giảm ngắn của dự mạnh mẽ của tăng trưởng cho thuê đã được thực hiện khi các tòa nhà thay đổi tay.
Sự sụp đổ của Lehman Brothers cũng sẽ có những hậu quả cho các nhà khai thác của một số tòa nhà văn phòng Midtown.

Ngoài ra nguồn gốc các khoản vay, bán các khoản vay chứng khoán thế chấp thương mại và cung cấp các "tầng lửng" cho vay với lãi suất cao hơn so với các khoản vay cấp cao, Lehman cũng là một nhà cung cấp mạnh mẽ của các cầu vốn chủ sở hữu. Đây là những truyền của tiền mặt mà đề cho phép đóng nhanh chóng, do đó cho các đối tác của mình một lợi thế cạnh tranh. Một đối tác điều hành có thể đã đưa ra 5% vốn cổ phần, hoặc thậm chí ít hơn, với Lehman đặt sự cân bằng trong sự mong đợi của bán vị trí của nó cho các nhà đầu tư. Thông thường, Lehman đóng vai trò trong một thỏa thuận nhất định.

Lehman thường xuyên cung cấp tài chính cho Broadway Đối tác, nhà đầu tư một lần tích cực trong tòa tháp văn phòng hiện đang phải đối mặt với một núi nợ ngắn hạn. Park Avenue, a 21 -story tower that Broadway Partners acquired in May 2007 , said Orest Mandzy, the managing editor of Commercial Real Estate Direct, a news and information service. Một trong giao dịch của Lehman lớn nhất tại New York liên quan đến $ 1.2 tỷ trong tài trợ cho 237 công viên Avenue, 1 tòa tháp 21 tầng mà Broadway Đối tác mua lại tháng năm 2007, cho biết Orest Mandzy, các biên tập viên quản lý của bất động sản thương mại trực tiếp, 1 tin tức và dịch vụ thông tin . Madison Avenue, in which it has a minority stake. Vị trí vốn cổ phần của Lehman ở Manhattan bao gồm các tòa tháp văn phòng tại 1745 Broadway và 545 Madison Avenue, trong đó có cổ phần thiểu số.

Fifth Avenue, the former International Toy Center, which L & L Holding is turning into a prime office building. Trong tháng 5 năm 2007, Lehman đặt lên $ 480,000,000 đã được sử dụng để mua 200 Fifth Avenue, Trung tâm quốc tế cựu Toy, L & L Tổ chức được chuyển vào một tòa nhà văn phòng Thủ tướng. Lehman đã có để giữ cho lợi ích của mình vì thắt chặt tín dụng đã bắt đầu và không có người mua xuất hiện. L & L, hình thành một quan hệ đối tác $ 500,000,000 với Prudential đầu tư bất động sản trong tháng Sáu, hy vọng cuối cùng để mua cổ phần của Lehman giảm giá. Một nửa của tòa nhà 15 tầng được thuê của Tập đoàn Grey, một công ty truyền thông toàn cầu, phần còn lại đã không được nói cho. Một tập đoàn của các ngân hàng nước ngoài cung cấp một khoản vay xây dựng.

"Chúng tôi là người mua có khả năng", ông David W. Levinson, giám đốc điều hành của L & L Tổ chức. Ông nói thêm rằng việc xây dựng chính nó, được hoàn thành vào tháng Giêng, sẽ không bị ảnh hưởng bởi sự sụp đổ của Lehman.
Bởi vì anh ta có quyền truy cập sẵn sàng để tiền mặt, ông Levinson là ở một vị trí bất thường, ông Robert J. Ivanhoe, chủ tịch của việc thực hành bất động sản cho công ty luật Greenberg Traurig. Một số đối tác khác của Lehman Brothers có thể sẽ mất kiểm soát của các tòa nhà của họ. "Các nhà tài trợ điển hình là sẽ phải đi ra ngoài và nâng cao tiền," ông Ivanhoe. "Khả năng thành công trong thị trường này là từ xa."

Bất cứ ai mua một tòa nhà khi thị trường nóng đỏ là khả năng nhìn thấy một sự xói mòn của vốn chủ sở hữu, ông Paul M. Fried, một hiệu trưởng của AFC Realty Capital, một môi giới thế chấp có trụ sở tại New York. "Nếu bạn đã mua lại tài sản với nguồn vốn có đòn bẩy cao, bạn đã có một vấn đề," ông nói. "New York hay Washington tài sản có thể giữ giá trị của họ tốt hơn so với tài sản tại các thị trường khác, nhưng họ vẫn có thể mất một số hit. Và khi họ mất một hit, sau đó vốn chủ sở hữu của bạn vừa bị mất giá. "
Nhưng như thế nào sâu sắc mà hit sẽ là?

Bất động sản Hội nghị bàn tròn, đại diện các công ty bất động sản lớn nhất của quốc gia, thành công vận động hành lang cho các khoản nợ bất động sản thương mại được bao gồm trong các gói cứu trợ của chính phủ đề nghị $ 700 tỷ để giúp thiết lập một mức giá công bằng cho các tài sản. Jon Southard, một hiệu trưởng tại Torto Wheaton Research, một cánh tay của CB Richard Ellis, các công ty môi giới, cho biết theo một cuộc đấu giá của chính phủ ương, người bán sẽ bị phạt vì trả quá cao cho các tòa nhà của họ vì bảo lãnh kém. Tuy nhiên, giá thấp không hợp lý dựa trên hoảng loạn trong nền kinh tế sẽ thể tránh được.

Tuy nhiên, ông Kirby Green Street Advisors cho biết cầu thủ New York bất động sản là hoàn toàn có khả năng tìm ra một tòa nhà văn phòng có giá trị. "Tại sao chính phủ phải đóng một vai trò quan trọng ở đó, tôi không biết", ông nói.

Deals Không Thay Boom ở New York Bất động sản - New York Times - Charles V. Bagli - 30 ngày 8 tháng 9

Thứ sáu, Standard & Poor đã giảm xếp hạng đối với các trái phiếu được sử dụng trong các thiết lập kỷ lục $ 5,4 tỷ USD mua Stuyvesant Town, ở trên, và Peter Cooper Village, trong năm 2006.

Sau bảy năm xây dựng không ngừng, giá thuê tăng vọt và giá bán hàng, và cảm giác ngon miệng dường như vô tận cho nhà ở cao cấp đã làm biến đổi khu vực lân cận gritty và quyến rũ như nhau, cuộc khủng hoảng tín dụng và tình trạng hỗn loạn ở phố Wall đang mang lại sự bùng nổ bất động sản New York kết thúc.

percent lower than it wanted. Thứ sáu tuần trước, HSBC đã quyết định không di chuyển trụ sở chính của Mỹ 7 Trung tâm Thương mại Thế giới, trung tâm, sau khi hồ sơ dự thầu cho nhà hiện tại của mình trên Fifth Avenue đến 30% thấp hơn mong muốn.
Các nhà phát triển phàn nàn rằng người cho vay đang từ chối để tài trợ cho các dự án đã được tất cả, nhưng một số tháng hoặc thậm chí cả tuần trước. Chủ nhà ta thán không có khả năng để tái cấp vốn cho các tòa nhà chọc trời với người thuê nhà blue-chip. Và Tổng công ty là sợ phải di dời trong phạm vi Manhattan vì sợ làm việc di chuyển sai lầm nếu tiền thuê mùa thu hay một nền kinh tế lực lượng suy giảm sa thải.

"Người cho vay hiện đang dùng một cái nhìn rất khó khăn tại từng dự án cụ thể để đánh giá khả năng tồn tại của nó trong bối cảnh nhu cầu giảm nhẹ," ông Scott A. Singer, phó chủ tịch điều hành của ca sĩ & Bassuk, tài chính bất động sản và công ty môi giới. "Không có câu hỏi rằng sẽ có một chậm lại đáng kể trong bắt đầu xây dựng mới, ngay lập tức."

Ví dụ về các giao dịch bị hủy bỏ và phát triển gặp khó khăn rất nhiều. Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. Thứ sáu tuần trước, HSBC, ngân hàng lớn có trụ sở tại Hồng Kông, lặng lẽ xé một thỏa thuận di chuyển trụ sở chính của Mỹ đến 7 Trung tâm Thương mại Thế giới sau khi hồ sơ dự thầu cho nhà hiện tại của mình tại 452 Fifth Avenue, từ thứ 39 và 40 Phố thứ, đến trong 30 phần trăm thấp hơn $ 600 triệu nó muốn cho tài sản.

months still does not have a tenant. Một cao ốc văn phòng 40 tầng được xây dựng bởi các thuộc tính SJP lần thứ 42 Street và đại lộ thứ tám trong 18 tháng qua vẫn không có một người thuê nhà.

Fifth Avenue for five years, in part because they hope rents will fall. Và công ty luật trong tuần cuối cùng của Orrick, Herrington & Sutcliffe đột nhiên rút ra khỏi những gì đã được cho thuê tất cả nhưng một số của 300.000 feet vuông không gian tại Trung tâm Citigroup, quyết định thay vì mở rộng cho thuê tại 666 Fifth Avenue trong năm năm, một phần vì họ hy vọng giá thuê sẽ giảm.

"Tất cả mọi thứ đang đông cứng tại chỗ", Steven Spinola, chủ tịch của Hội đồng Bất động sản của New York, Hiệp hội vận động hành lang của ngành công nghiệp cho biết, ngay sau khi thị trường chứng khoán đóng cửa vào thứ hai.
Barry M. Gosin, giám đốc điều hành của Newmark Knight Frank, một quốc gia công ty bất động sản có trụ sở tại New York, cho biết: "Ngày nay, toàn bộ hệ thống tài chính cần một chất bôi trơn. Đó là loại giống như lái xe của bạn sau khi chạy ra khỏi dầu và động cơ nắm bắt lên. Nếu không có thanh khoản và tài trợ không có, tất cả mọi thứ nắm bắt. "

Thật khó để nói chính xác những gì tác động lâu dài sẽ có, nhưng các chuyên gia bất động sản, kinh tế và các quan chức thành phố và nhà nước nói rằng nó có khả năng sẽ có rất ít dự án xây dựng mới trong tương lai, cũng như hàng chục ngàn sa thải trên Wall Street, công việc xây dựng ít hơn và một mất mát rất lớn của doanh thu thuế cho nhà nước và thành phố.

Vài xu hướng đã được xác định trong thành phố nhiều hơn so với sự bùng nổ phát triển, từ các cần cẩu tháp có mặt ở khắp nơi sự bùng nổ của giá nhà chung cư cao trong khu vực lân cận bên ngoài Manhattan, từ Bedford-Stuyvesant và Fort Greene Williamsburg và thành phố Long Island. Một số nhà phát triển hiện đang là nhà chung cư dựng đang cố gắng để chuyển đổi, cho thuê, trong khi những người khác đang tìm kiếm để bán dự án.

Sau khi áp dụng tăng tiền thuê hai con số trong những năm gần đây, chủ nhà nói rằng tiền thuê được giảm một chút, mà có thể làm tổn thương các dự án có đòn bẩy cao, mà còn chậm phong cách trưởng giả trong môi giới bất động sản muốn gọi là "khu phố mới nổi" như Harlem, Lower East Side và Fort Greene.

Đồng thời, một số của Thị trưởng Michael R. Bloomberg tham vọng nhất của dự án quy mô lớn - railyards West Side, Pennsylvania Station, mặt đất không, Coney Island và điểm Willets - sẽ mất nhiều thời gian hơn dự kiến bắt đầu và hoàn thành, thực các chuyên gia bất động sản.

"Hầu hết các giao dịch bất động sản thương mại đang bị giữ lại", Mary Ann Tighe, khu vực giám đốc điều hành CB Richard Ellis, các công ty môi giới bất động sản, "bởi vì không ai có thể chắc chắn những gì các nền kinh tế sẽ như thế, không chỉ trong ngắn hạn , nhưng trong dài hạn. "

Mặc dù thị trường bất động sản ở New York là trong hình dạng tốt hơn so với ở hầu hết các thành phố lớn khác, một báo cáo gần đây của Newmark Knight Frank cho thấy có "dấu hiệu rõ ràng của sự yếu đuối", với tỷ lệ trống tổng thể tại 9%, tăng từ 8,2% một năm trước đây. Giá thuê cũng giảm khi nhượng bộ chủ nhà được đưa vào tài khoản.

Sự bùng nổ bất động sản đã được thúc đẩy bởi một nền kinh tế mạnh mẽ, nhu cầu ổn định cho nhà ở và sự phong phú của các nhà đầu tư nước ngoài và trong nước sẵn sàng chi hàng chục tỷ đô la về bất động sản New York thực sự. Nó đã giúp mà người cho vay chỉ là quá hạnh phúc để tài trợ 90% chi phí trên giả định rằng các khoản thế chấp có thể được bán lại cho các nhà đầu tư như chứng khoán.

Nhưng điều đó đã kết thúc với cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn, mà từ đó đã tràn qua tất cả các thị trường tín dụng, đã đi vào bế tắc. Kết quả là, giám đốc điều hành bất động sản ước tính rằng giá trị của các tòa nhà thương mại đã giảm ít nhất 20%, mặc dù sự suy giảm là khó để đánh giá khi có ít tiền thế chấp có sẵn để mua các tòa nhà và doanh số bán hàng do đó số.

Lâu sau khi cuộc khủng hoảng bắt đầu vào năm 2007, nhiều nhà đầu tư và giám đốc điều hành bất động sản dự kiến sẽ "sửa chữa" sự leo thang nhanh chóng trong giá trị tài sản. Tuy nhiên, sau khi Lehman Brothers, công ty đáng kính đã cung cấp hàng tỷ đô la các khoản vay cho giao dịch bất động sản New York, sụp đổ cách đây hai tuần, nó rõ ràng là một cái gì đó sâu sắc hơn là tiến hành.

million, two executives involved in the transaction said. Và có một phản ứng ngay lập tức trong thế giới bất động sản: Tishman Speyer tính, kiểm soát Rockefeller Center, Tòa nhà Chrysler và điểm số của các tài sản khác, đột ngột rút ra khỏi một thỏa thuận để mua Xây dựng Điện thoại di động cũ, 1,6 triệu foot vuông tháp thứ 42 Street, gần Grand Central Terminal, với $ 400 triệu, hai giám đốc điều hành liên quan đến giao dịch.
Tài sản thương mại không phải là những người duy nhất phải đối mặt với vấn đề. Thứ sáu, Standard & Poor đã giảm xếp hạng đối với các trái phiếu được sử dụng trong mua $ 5,4 tỷ USD của Tishman của Stuyvesant Town và Peter Cooper căn hộ phức hợp Village vào năm 2006, thỏa thuận bất động sản lớn nhất trong lịch sử hiện đại. Standard & Poor cho biết cắt giảm xếp hạng, một phần, bởi vì một sự suy giảm 10% ước tính trong giá trị tài sản và sự suy giảm nhanh chóng của quỹ dự trữ.

Giảm Đánh giá cho thấy căng thẳng ngày càng tăng của người cho vay và nhà đầu tư về giao dịch như vậy, đã tham gia tích cực - những người chỉ trích nói rằng không thực tế - dự đoán về thu nhập trong tương lai.
"Bất kỳ trở ngại tiếp tục cho thị trường tín dụng là khủng khiếp cho nền kinh tế quốc dân, nhưng nó hơn khủng khiếp cho New York," nói Richard Lefrak, tộc trưởng của 1 gia đình thế hệ thứ tư bất động sản thực sự có sở hữu các tòa nhà văn phòng và nhà ở căn hộ ở New York và New Jersey .
"Đây là thành phố công ty với tiền bỏ ra," ông nói. "Nếu không có tính thanh khoản trong hệ thống, nó làm trầm trọng thêm vấn đề. Nó sẽ có một ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế địa phương và các giá trị bất động sản. "