雷曼胸圍打紐約商業物業 - Portfolio.com - 費利克斯·薩蒙- 08年 10月 1日
紐約市的商業地產熱潮的主要驅動力之一是雷曼兄弟。 現在，雷曼兄弟已經破產，紐約市的商業地產市場似乎已經陷於停頓。
有人可能會發生反正遲早就像住宅物業價格，商業物業價格最終由貸款人的風險偏好。 但在世界商業地產，雷曼兄弟和喜歡它了幾家商店都願意推進過度膨脹的價格的90％，即使沒有租金收入接近覆蓋的抵押金。
他們可以做有罪不罰現象（或他們認為），因為沒有越早此類貸款提前比他們被捆綁的CMBS拋售。 但不約而同的牽頭銀行結束了顯著塞的交易-為什麼雷曼破產的首要原因。
在紐約辦公室租賃放緩近紀錄低點，研究“ - Bloomberg.com -大衛·M·萊維特- 9月 29日08
在第三季度的紀錄低點附近下降到曼哈頓的辦公室租賃，作為華爾街工作造成的損失，企業管理者決定推遲其空間需求，房地產經紀斯塔德利公司的研究說。
percent, according to the New York-based firm, which specializes in representing tenants. 可供租賃的空間量增長了 0.7 個百分點至8.9％，據總部位於紐約的公司，專門代表租戶。 這是三年來最大的季度跳，報告說，這仍然是草案形式，是出在下月初到期...
“直到最後幾個星期，房地產界的大多數成員預計寫字樓市場”軟著陸“，......這現在看來是不太可能的。 這麼說，而寫字樓市場的影響將是激烈的，可能需要8到10個季度的發揮出來，它仍然不應該作為嚴重供過於求和業務收縮所致，在1970年第崩潰和1980年第。 “
的喧嘩演員曼哈頓房地產鮑爾 - 紐約時報 -特里Pristin - 9月 30日08
作為金融服務行業的迅速擴大在十年中期，曼哈頓寫字樓租金飛漲，投資者的建築物和計劃，以吸引租戶開發商巨大的交易大廳，奮力競爭。 最近去年，大塊的空間稀少，地主佔上風。
然而，這些天來，信心和樂觀已經讓位給恐懼，不確定性和悲觀。 華爾街預計大幅萎縮，商業房地產市場的地面幾乎癱瘓（儘管許多投資者希望通過選擇合適的時間，取回可觀的獲利）。 “這有搖擺不定的速度一直是驚人的，”邁克說，柯比，綠街顧問，1加利福尼亞州紐波特海灘，研究公司，分析房地產投資信託基金的本金。 公司遵循曼哈頓房地產市場的緊密合作，因為國家的公職部門，在其價值而言，有三分之一是在紐約。
percent (though that is far less than the Manhattan availability rate of 19.8 percent in the third quarter of 1991 , the nadir of the last prolonged downturn). 格林街的預測，該市將失去在經濟危機之前和曼哈頓空房率可能超過13％（60000金融工作，雖然這是遠低於曼哈頓空房率19.8％，在 1991年 第三季度，過去長期低迷的最低點）。 percent in the second quarter, according to Studley, a brokerage firm that represents tenants. 辦公空間的比例，現在是空的，或將在一年內提供，在第三季度上升到8.9％，從第二季度的7.2％，根據斯塔德利，一家經紀公司表示租戶。
-story office tower being built on speculation at Eighth Avenue between 41 st and 42 nd Street. 然而，大多數增加是由於 11 時代廣場，40層的辦公大樓正在興建第八大道之間的41街和42街投機。 建設將於明年9月完成，但沒有住戶已經公佈。
此刻，在曼哈頓的租金開價平，根據斯塔德利，但他們預計將下降為尋求擺脫多餘的空間轉租它在打折的公司。
million square feet in Manhattan. 三個最大的球員陷入了經濟危機- ，它正在尋求破產保護的雷曼兄弟，美林，這是由美國銀行收購，以及保險業巨頭美國國際集團，並獲得政府850億美元的救助-佔據在曼哈頓的 920 萬平方英尺。 沒有人知道多少這個空間將轉租市場上，或當。
金融風暴已經促使一些大型律師事務所和其他住戶的角度來說在租約更好的交易。
“他們說，這筆交易是關閉的啟動，說：”誰要求不透露姓名，因為他沒有被授權討論他的公司的談判租賃代理。 “對於一些人來說，真的是關閉的。 他說，別人都在用的槓桿。“是在壓力下作出租賃決策的住戶都在等待。
也等待的數十名投資者已經積累了數十億美元的資本，但不準備花多少值下降，因為沒有人知道。 “更多的錢坐在場邊，現在比以往在我的有生之年，但沒有人想冒這個險，”儒勒Demchick，董事長，紐約開發的JD卡萊爾說。
根據不同程度的風險，匯集和切片的貸款支持的債券- -商業按揭證券的違約率不到半個百分點。 但房地產專家說，默認是在兩三年內可能飆升時，許多貸款起源於2006年和2007年，市場在其frothiest是時，需要進行再融資。 從這些高槓桿性質的收入預計將下降作了建築物轉手強勁的租金增長預測。
雷曼兄弟公司倒閉，也將影響運營商城辦公樓。除了 原貸款，商業抵押貸款支持證券出售這些貸款和提供更高的利率比高級貸款的“夾層”貸款，雷曼也積極的供應商的橋樑股權。 這些現金注入，使交易迅速關閉，從而給其合作夥伴的競爭優勢。 經營的合作夥伴可能高達5％的股權，甚至更少，與雷曼兄弟將在向投資者出售其立場的期望的平衡。 通常情況下，雷曼兄弟在一個給定的交易中扮演了幾個角色。
雷曼兄弟經常提供融資百老匯合作夥伴，在辦公大樓的一次積極的投資者，正面臨著一個短期債務的山。 Park Avenue, a 21 -story tower that Broadway Partners acquired in May 2007 , said Orest Mandzy, the managing editor of Commercial Real Estate Direct, a news and information service. 雷曼兄弟公司的最大的紐約交易涉及 12 億美元在 237 公園大道，1 21層塔樓，百老匯的合作夥伴於2007年5月收購的融資，說森林旅遊Mandzy，在商業地產的管理編輯器直接，1新聞和信息服務。 Madison Avenue, in which it has a minority stake. 在曼哈頓的雷曼兄弟公司的股權職位包括在 1745 百老匯和 545 麥迪遜大道，它擁有少數股權的辦公大樓。
Fifth Avenue, the former International Toy Center, which L & L Holding is turning into a prime office building. 2007年5月，雷曼兄弟把大部分的$ 480 億美元被用於購買 200 第五大道，前國際玩具中心，其中L和L控股將打開一個主要辦公樓。 雷曼兄弟，以保持其利益，因為信貸緊縮已經開始，並沒有買家出現。 L＆L，從而形成了與保誠在6月房地產投資 500 萬美元的合作夥伴關係，希望最終以折扣購買雷曼兄弟的股份。 15層樓高的一半租給灰色集團，全球通信公司;其餘尚未發言。 外資銀行組成的財團提供了建設貸款。
，L＆L集團首席執行官戴維·萊文森說：“我們是有可能的買家，”。 他補充說，建築本身，在明年一月完成，不會受到雷曼兄弟的困境影響。
J.艾芬豪，房地產為格林伯格Traurig律師事務所的做法董事長羅伯特說，因為他有準備的存取現金，萊文森先生是一個不尋常的位置。 雷曼兄弟的其他合作夥伴的一些可能失去控制自己的建築物。 “典型的贊助商將不得不走出去，並籌集資金，艾芬豪先生說。” “在這個市場上取得成功的可能性是遠程的。”任何人誰買了建築市場熾熱時很可能會看到一個公平的侵蝕，保羅·M·弗里德，主要地產資本，亞足聯總部設在紐約的抵押貸款經紀說。 “如果你獲得與高槓桿資本的財產，你有一個問題，”他說。 “紐約和華盛頓的資產，可能比在其他市場的資產保值，但他們仍然可以採取一些命中。 和他們採取一擊時，那麼你的股票剛剛被貶值。“
但究竟有多深，命中？房地產圓桌會議，代表了全國最大的房地產公司，成功的商業房地產債務遊說提出的7000億美元的政府救助，以幫助建立一個資產的公允價格。 喬恩Southard，Torto惠頓研究，手臂，經紀公司世邦魏理仕校長說，下一個運行良好的政府拍賣，賣家將其建築物過高，因為貧困承銷處罰的。 將避免不合理的低價格，但基於對經濟的恐慌。
但綠街顧問柯比先生說，紐約房地產球員們完全有能力搞清楚辦公樓多少是值得的。 “為何政府有發揮作用，我不知道，”他說。
失敗的優惠更換熱潮在紐約房地產 - 紐約時報- 查理五世Bagli - 9月 30日08
上週五，標準普爾公司在創紀錄的 54 億美元收購的史岱文森鎮，上面和彼得·庫珀村，2006年債券評級下降。
經過7年不間斷施工，暴漲的租金和銷售價格，看似無盡的食慾和 轉化堅韌不拔和迷人的鄰里都為豪華住宅，信貸危機和華爾街風暴帶來的是紐約的房地產熱潮結束。
percent lower than it wanted. 上週五，匯豐銀行決定不移動世界貿易中心，中心，其在美國的總部後，其現有的30％，低於它希望在第五大道上回家的出價。
開發商都在抱怨，貸款人現在拒絕資助的項目是全部，但一定幾個月甚至幾個星期前。 業主哀嘆自己無法再融資藍籌租戶的摩天大樓。 和企業都不敢在曼哈頓搬遷，害怕做出錯誤的舉動，如果租金下降或阻止經濟衰退的力量裁員。“放債人現在看起來很難在每個特定項目的需求疲軟的背景下，以評估其可行性，”答：歌手，歌手及Bassuk，房地產金融和經紀公司的執行副總裁斯科特說。 “毫無疑問，在新建築開工，將有顯著放緩，馬上。”
中止交易和困擾發展的例子比比皆是。 Fifth Avenue, between 39 th and 40 th Streets, came in 30 percent lower than the $ 600 million it wanted for the property. 上週五，以香港為基地的大銀行，匯豐銀行，悄悄撕毀了協議，將其在美國的總部 7 世界貿易中心後，其現有的家庭出價在 452 第五大道之間的第39屆和第40街，來到30 ％，比 600 萬美元，它的屬性想低。
months still does not have a tenant. 40 層的辦公樓下通過的SJP屬性為過去 18 個月在42街和第八大道的建設仍然沒有一個租客。
Fifth Avenue for five years, in part because they hope rents will fall. 和律師事務所奧睿，赫林頓與薩克利夫上週突然掏出什麼一直是 30萬 平方英尺的空間，在花旗集團中心所有，但若干租賃，而不是決定在第五大道 666 延長五年租約，部分是因為他們希望租金將下降。
紐約，行業的遊說協會房地產委員會主席史蒂文·斯皮諾拉，說：“一切都在發生凍結，之後不久，股市週一收盤。
Newmark Knight Frank的行政長官，一個國家的房地產公司，總部設在紐約，M. Gosin，巴里說：“今天，整個金融體系的需要潤滑劑。 這有點像出油後，駕駛你的汽車和發動機失靈。 如果沒有流動資金，沒有資金，一切都抓住了。“這是很難說的長期影響將是什麼，但房地產專家，經濟學家和城市及州政府官員說，很可能會有少得多，在未來的新建築項目，以及數以萬計的裁員在華爾街，建築業的就業機會較少的稅收為國家和城市的巨大損失。
幾個趨勢已定義的城市超過蓬勃發展，從無所不在的塔式起重機的高價公寓在曼哈頓以外的居民區爆炸，從貝得福得Stuyvesant和格林堡，威廉斯堡和長島市。 誰目前豎立公寓，一些開發商正試圖轉換到租金，而其他人正在尋找出售的項目。
近年來實施的兩位數加租後，業主說，租金有所下降，這可能會損害高度槓桿化的項目，但也慢，在房地產經紀人喜歡叫“新興社區”像哈林高檔化，東城和堡壘格林。
同時，市長邁克爾·布隆伯格的最雄心勃勃的大型項目-西城railyards的，賓夕法尼亞站，從零開始，科尼島Willets點-要花費更長的時間比預期的啟動和完成，真正房地產專家說。
“在大多數商業房地產交易擱置，”瑪麗安說，地區行政長官，房地產經紀公司世邦魏理仕，泰伊“因為沒有人可以肯定，不僅在短期內經濟將看起來像什麼， ，但在長期的。“
雖然在紐約的房地產市場比大多數其他主要城市的形狀是，一個由Newmark Knight Frank的最新報告顯示，有“跡象明顯的弱點，”整體空置率在9％，同比增長8.2％一年前。 租金也下降時考慮到房東的讓步。
助長了一個強大的經濟，對房屋的需求穩定和豐富的外國和國內投資者願意花費數百億美元，在紐約房地產的房地產熱潮。 它幫助貸款人只是太高興了，轉售，抵押貸款可以作為證券投資者的假設上的資金高達90％的成本。
但是，截至次貸危機以來已波及到所有的信貸市場，這已陷於停頓。 因此，房地產主管估計，商業樓宇的價值已經下降了至少20％，雖然下降是很難衡量的時候有一點抵押貸款購買的建築物，因此一些銷售。
危機後不久於2007年開始，許多投資者和房地產主管預計“修正”，在屬性值快速升級。 但是，古老的公司提供了數十億美元的貸款，為紐約房地產交易，雷曼兄弟崩潰後兩個星期前，它很清楚，更深刻的東西是在進行中。
million, two executives involved in the transaction said. 並有：鐵獅門地產 在房地產界立即作出反應，控制洛克菲勒中心，克萊斯勒大廈和其他性質的分數，突然退出交易，購買前美孚大樓，1.6萬平方英尺42街大中央車站附近，塔為 400 萬美元，在交易中所涉及的兩位高管說。
商業物業是不是唯一面臨的問題。 上週五，標準普爾下降蒂什曼的 54 億美元購買的史岱文森鎮和彼得·庫珀村公寓在2006年的債券評級，在現代歷史上最大的房地產交易。 標準普爾表示，下調評級，部分原因是估計有10％的物業價值下降和儲備資金迅速枯竭，。該評級降低顯示了日益緊張的貸款和有關此類交易的投資者，經常參與積極-批評說不現實的-對未來收入的預測。
“任何繼續阻礙信貸市場是國民經濟的可怕，但它更多的紐約可怕的，”說理查德Lefrak，一個第四代真正的房地產的家庭，擁有辦公樓宇和在紐約和新澤西州的公寓的族長。
“這是公司的錢鎮，”他說。 “如果沒有在系統中的流動資金，加劇了這一問題。 這將會對當地經濟和房地產價值有嚴重影響。“
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